Investir en 2021 : Sans faire d'erreur [Immobilier]

La pierre reste un investissement intéressant sur le long terme avec un meilleur rendement comparé à l’épargne classique ou aux assurances vies. Investir en 2021 dans l’immobilier est donc une stratégie à adopter.

Si cet investissement n’est pas sans risque, il permet de se bâtir un véritable patrimoine et, via une gestion prudente et intelligente, permet d’aboutir à une bonne rentabilité et de léguer un héritage pour ses enfants ou petit-enfants.

Il est cependant crucial de connaître les pièges à éviter et de pouvoir investir en 2021, et éviter d’y perdre des plumes. Vous pouvez par exemple préparer une fiche technique immobilier ou suivre nos conseils pour acheter un bien immobilier.

Zoom sur les principaux conseils pour devenir investisseur et les quelques astuces qui permettent d’éviter ces erreurs et de se créer une véritable fortune foncière, que ce soit dans l’optique d’un investissement long terme ou dans un cadre plus spéculatif comme la location courte durée. Cette technique est valable même pour ceux souhaitant investir en 2021.

1. Investir en 2021 : Identifier son projet

Quelle est la durée de l’investissement ? Sur quel secteur géographique acheter ? Quelle cible vise-t-on ? Quels sont les moyens financiers mis en œuvre ? Autant de question qu’il est bon de se poser avant de se lancer dans un investissement immobilier.

Calculer sa capacité d’endettement

C’est l’un des critères les plus basiques qui soient mais qui nécessite de bien connaître son train de vie et sa faculté à effectuer des concessions : calculer sa capacité d’endettement avant de se lancer dans l’acquisition d’un immeuble de rapport ou d’un appartement.

Dans le cas d’une résidence principale, la capacité d’endettement maximale est de l’ordre de 30 à 33%. Cela signifie que les mensualités du crédit immobilier nécessaire à l’acquisition du bien ne doit pas dépasser le tiers des revenus. Ces revenus comportent les salaires, les différentes allocations et les éventuels loyers perçus au travers des biens loués.

Cette capacité d’endettement est revu à la baisse en cas de crédits existants, mais aussi en fonction du métier exercé (en général, les fonctionnaires peuvent obtenir un plus grand taux d’endettement) et de l’âge (plus l’âge est élevé, plus la banque demandera de revoir à la baisse ce taux).

Investir dans l’immobilier, c’est aussi faire des sacrifices et des choix qui limitent généralement le train de vie (diminution du budget vacances, diminution des voyages, limitation des loisirs et des sorties…).

Sans tomber dans la généralité et les on-dit, il est bon de se garder une marge de manœuvre qui peut avoir des conséquences notables sur le moyen terme.

Choisir sa structure en fonction de ses ambitions

Si on investit dans de l’ancien pour se créer un petit patrimoine, avec un ou deux logements achetés pour les louer, il n’est pas nécessaire de s’attarder sur la structure que l’on souhaite mettre en place pour investir en 2021.

Si par contre, le souhait est de tirer un maximum de revenus sous forme de rente et d’acquérir un grand nombre de biens, le choix d’une structure comme la SCI prend tout son sens.

En effet, les frais de successions pour les héritiers peuvent devenir importants voire insurmontables pour les bénéficiaires. La SCI permet, avec un partenaire, de créer une véritable entreprise qui va gérer les biens et octroyer des revenus aux bénéficiaires.

La société civile immobilière permet à plusieurs personnes de s’associer dans l’objectif de partager un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés peuvent effectuer des apports et obtenir des parts sociales de la SCI. Les associés partagent bénéfices et pertes, et peuvent confier la gestion à une personne physique ou morale, comme une entreprise.

Investir en 2021 : Les SCI ont plusieurs avantages

Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier (Les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées, et héritent des parts sociales)

Une protection des associés vis-à-vis des créanciers

Un héritage moins douloureux et une déduction de l’impôt sur la fortune

La possibilité de choisir son régime fiscal

Le partage des coûts et des travaux entre chaque associé

Attention cependant, la création d’une SCI est loin d’être une chose évidente (choix des statuts, démarches administratives lourdes pour les non-initiés) et nécessite des connaissances en gestion. Cela également requiert une assemblée générale annuelle qui doit être menée selon une procédure parfois difficile à appréhender pour les novices.

2. Profiter des avantages fiscaux disponibles

Pour investir en 2021, il faut savoir aussi profiter des différentes possibilités de défiscalisation offertes par l’état français. Si vous souhaitez investir dans de l’ancien, vous pouvez vous lancer dans des travaux visant à améliorer l’habitat et défiscaliser une partie de cet investissement.

Défiscalisation, remise aux normes des biens pour investir en 2021

Si vous achetez un logement ancien, il est fort probable que celui-ci ait besoin de quelques travaux pour améliorer son isolation ou son bilan énergétique. Si vous êtes plutôt bricoleur ou si vous avez de la famille capable de vous aider dans les différents travaux, vous pouvez vous lancer dans l’acquisition d’un bien ancien que vous pourrez retaper entièrement.

Isolation sous plafond, installation d’équipement, systèmes de récupération d’eau de pluie… Vous pouvez améliorer le confort de l’habitat mais aussi bénéficier d’une réduction d’impôts, si vous passez par une société habilitée (RGE).

En vue d’une location ou d’un investissement immobilier, ces défiscalisations vous permettront d’augmenter la rentabilité du bien et de diminuer la durée du retour sur l’investissement.

Si la pose des fenêtres double-vitrage n’est plus défiscalisée, ces fenêtres permettent de réduire la consommation en énergie et d’augmenter la valeur du bien. Privilégiez dans ce cas la dépose totale pour éviter les ponts thermiques que l’on retrouve dans le cas d’une simple rénovation.

La modernisation des logements anciens

Dans le cadre d’un investissement locatif en faisant l’acquisition de logements anciens, n’hésitez pas à étudier la possibilité d’ajout d’équipements visant à moderniser le bien.

Cela peut aller du remplacement de la chaudière au fioul par un équipement moins polluant (chaudière à condensation à haut rendement énergétique, chaudière à granulés de bois, chauffage électrique…) à la mise en place de panneaux solaires sans pour autant altérer l’esthétisme global du bien.

Outre les équipements potentiellement défiscalisables, pensez également à la modernisation de la décoration en misant sur des couleurs neutres et universelles, afin de dépersonnaliser les pièces dans lesquelles a vécu une famille et son histoire.

3. Le dynamisme de l’immobilier

Investir en 2021, c’est aussi savoir analyser le dynamisme du marché et les tendances que l’on constate dans le secteur.

Le bien se trouve-t-il dans un secteur où la tendance est à la location ? Est-ce qu’un changement important dans l’environnement proche risque de déprécier le bien ? Il est bon d’analyser les différents documents et les informations mises à disposition avant d’arrêter son choix.

Le taux de rendement d’une location

Le taux de rendement d’un logement correspond au rapport de ses loyers nets annuels par rapport à son prix d’acquisition. Un rendement intéressant pour investir en 2021 se situe aux alentours de 8%.

Si le loyer est par exemple de 500 € net par mois, et que l’acquisition fut de 100000 €, le rendement correspond à (12×500) / 100000, ce qui correspond à un rendement de de 6%.

Dans cette situation, il est préférable de réfléchir avant d’acheter pour dégager du cash-flow avec votre investissement. L’idéal est de pouvoir trouver un bien avec 10% de rentabilité locative si vous voulez vivre avec vos revenus immobilier.

Le Plan Local d’Urbanisme pour investir en 2021

Pour investir en 2021 quelle que soit la finalité de cet investissement, vérifiez quelles sont les modifications importantes attendues dans l’environnement proche du bien concerné. Nouvelle route qui va causer bruit et pollution ? Nouvel immeuble construit à proximité ? Réouverture d’une ligne ferrée ? Modification du sens de la circulation ?

Vous pouvez obtenir quelques éléments de réponse en vous rendant au service de l’urbanisme de la commune et en lisant le Plan Local d’Urbanisme (PLU) s’il existe.

Enfin, n’hésitez pas à discuter avec les voisins afin d’avoir une vision d’ensemble sur le quartier.

A noter aussi qu’en cas de crise de l’immobilier, les logements dans les villages éloignés de tout sont ceux qui sont dépréciés le plus facilement. Il est recommandé d’avoir des commerces à proximité, mais aussi des écoles et des services publics, afin de pouvoir revendre son bien plus facilement même en cas de crise économique.

Taxes foncières et coûts d’entretien du logement

Autre point important à ne pas négliger lorsque l’on souhaite investir en 2021 : bien connaître les charges et les impôts associés afin de qualifier le coût et le prendre en compte dans son calcul de retour sur investissement.

Un bien ancien nécessite plusieurs entretiens, notamment au niveau de la toiture. Il est important d’analyser la qualité de cette toiture, des tuiles et de la charpente avant de se lancer corps et âme dans l’acquisition de ce bien. N’hésitez pas à demander à l’ancien propriétaire quelques factures attestant des travaux réalisés, notamment dans le cadre d’une mise aux normes, afin de vous assurer que ces travaux ne seront pas à réaliser par vos soins.

Dernier point qui a toute son importance en ce qui concerne une maison : la superficie du logement. Un logement à fort rendement locatif est souvent un appartement que l’on peut diviser ou un immeuble de rapport.

4. Les plus-values en investissant dans le logement ancien

Si vous vous sentez l’âme d’un investisseur et que vous pouvez effectuer des travaux de rafraîchissement par vous-même, sans passer par un artisan, investir dans le logement ancien peut être une opération juteuse et vous assurer de belles plus-values.

Attention cependant à éviter les quelques surprises et de ne pas surestimer ses capacités à remettre un logement à neuf surtout si vous n’êtes pas du métier. C’est l’un des dangers lorsque l’on souhaite investir en 2021.

Achat et remise à neuf pour investir en 2021

Les bonnes occasions dans l’immobilier viennent souvent des personnes qui souhaitent quitter leur logement pour des motifs plus ou moins variés : départ à la retraite avec le souhait d’une nouvelle vie, mutation professionnelle, agrandissement de la famille, divorce… Des propriétaires peuvent être pressés de vendre et vous pouvez vous appuyer sur cette position de force pour négocier à la baisse le prix de vente d’un logement.

Si le logement est très ancien ou mal entretenu, vous pouvez argumenter et obtenir le bien à une valeur largement en dessous du prix du marché. Si vous êtes bricoleur et que vous savez réaliser des travaux de maçonnerie, de plomberie, de couvreur ou d’électricien, vous pouvez mettre à contribution vos compétences et redonner une nouvelle vie au logement, en le vendant ensuite à un prix bien plus important.

Les tendances et les atouts pour un investissement court terme

Faire de l’investissement immobilier parfois à des fins spéculatives nécessite de bonnes connaissances dans le secteur, notamment sur les tendances actuelles et sur ce que recherche les potentiels acquéreurs ou locataires.

Acheter dans de l’ancien peut résulter dans des travaux coûteux, non seulement dans la mise aux normes électriques, de la plomberie, mais aussi dans tout ce qui est isolation et remise au goût du jour (remise à neuf de la salle de bain, nouvelles décorations pour les pièces à vivre et pour les chambres, changement de cuisine pour obtenir des équipements plus modernes et plus en adéquation avec l’attente des familles.

Un agencement global peut être nécessaire pour rendre attractif le logement, comme la construction d’une cuisine américaine, l’installation d’une douche à l’italienne, ou l’installation d’équipements modernes visant à simplifier la vie des occupants (volets roulants électriques…).

Avec l’explosion du marché du télétravail avec l’épisode de confinement que nous avons vécu, une bonne connexion Internet peut être aussi un bon atout pour les actifs qui souhaitent désormais passer une partie de leurs activités professionnelles loin de leur bureau. Vérifiez si le logement peut être raccordé à la fibre et si la couverture 4G est correcte.