L’immobilier est un secteur qui attire de plus en plus d’investisseurs. Il n’est pas rare de tomber chaque jour sur des articles ou des vidéos sur internet, qui traitent d’investissement dans l’immobilier.

Si acheter de l’immobilier sans erreur, est une chose qui vous tente, voici un guide étape par étape pour apprendre à investir dans l’immobilier pour bien commencer et réussir dans ce secteur en plein essor.

En lisant cet article pour apprendre l’immobilier, vous serez en mesure de connaître les techniques pour acheter un bien immobilier rentable ou choisir de vous faire accompagner pour votre investissement.

Les 10 étapes pour apprendre à investir dans l’immobilier

  1. Définir son projet selon son objectif d’investissement
  2. Chercher son bien immobilier
  3. Calculer la rentabilité du bien avant d’acheter
  4. Connaître les différents moyens d’investir selon les impôts
  5. Obtenir un crédit bancaire pour acheter le bien
  6. Effectuer des démarches auprès d’un notaire
  7. Prévoir et réussir ses travaux au moment de l’investissement
  8. Trouver rapidement ses premiers locataires
  9. Gérer le changement de locataire
  10. Vendre son bien immobilier pour dégager du bénéfice

Étape#1 : Définir son projet selon son objectif d’investissement

La définition de votre projet immobilier en fonction de vos objectifs, est la première étape si vous comptez apprendre à investir dans l’immobilier. Votre succès dépendra fondamentalement de cette étape.

Vous devez relier votre investissement locatif à vos objectifs. Il est essentiel de clairement définir vos objectifs avant de vous lancer dans l‘achat d’un immeuble ou d’un appartement. C’est le meilleur moyen de savoir quelles sont les actions précises à mener. Dès lors, vos résultats seront précis.

Une chose est de vouloir se constituer un patrimoine immobilier et l’autre de pouvoir y arriver véritablement. Et pour cela, il faut être précis dans le projet d’investissement locatif. Vous devez être certain du produit immobilier à acquérir. Vous devez connaitre avec précision, la rentabilité de votre projet. Sur quel marché voulez-vous vous lancer ? Quel est votre cash-flow et votre rentabilité ?

Un projet immobilier spécifique

Il ne suffit pas de vouloir apprendre à investir dans l’immobilier. Il vous faut de la précision. Vous devez connaître votre marché, votre budget, le prix du loyer, le type de bien à acquérir. Définissez votre stratégie d’action.

Que désirez-vous (appartement, immeuble, magasin, est.) ? Pourquoi le voulez-vous ? Soyez précis. Cela veut dire que vous devez avoir des éléments concrets dans votre plan d’investissement immobilier. Connaitre le quartier où investir, la tendance des prix des loyers, votre cash-flow, la durée d’exploitation minimale pour rentrer pleinement dans vos fonds investis. Agir sans plus tarder car vos éléments réels aujourd’hui, peuvent changer dans le temps.

Une définition précise et spécifique de votre projet immobilier détermine vos actions et leur efficacité. Cela vous servira de boussole. Lorsque vous connaissez la zone où acquérir le bien ainsi que les caractéristiques du bien à acheter, il ne restera plus qu’à passer à l’action. 

Un projet d’investissement immobilier mesurable

Il est indispensable que votre projet d’investissement locatif soit mesurable. Vous devez après démarrage, être en mesure d’évaluer votre progression. Dès lors, vous devez avoir des indicateurs de progrès. Ces indicateurs doivent se confondre à vos objectifs chiffrés. Vous pouvez définir un objectif global, chiffré. Ensuite, vous détaillerez cet objectif global en des objectifs spécifiques également chiffrés.

Les objectifs spécifiques chiffrés, serviront d’indicateurs de progrès de votre projet d’investissement. Supposons que votre objectif global est de gagner 10 000 € au bout de 3 années. Vous devez détailler cet objectif global en des objectifs spécifiques qui vous permettront d’atteindre progressivement cet objectif global. Mais il vous faudra passer à l’action. Chaque objectif appellera une ou plusieurs actions.

Un projet réalisable

Il est important que votre projet d’investissement immobilier soit réaliste. Votre projet est-il en conflit avec votre mode de vie ? Respecte-t-il vos valeurs ? Cadre-t-il avec votre emploi du temps ? Si vous consacrez au moins 40 heures/semaine à votre principale source de revenus, il est beaucoup plus réaliste de choisir comme modèle d’investissement, la location meublée ou nue. La location de courte durée, vous exigera beaucoup de temps.

Associé à votre emploi du temps et vos capacités, votre projet doit être réalisable à moins que vous n’optiez pour une délégation de la gestion de votre location. Un projet d’investissement immobilier est chronophage et met beaucoup de temps à se concrétiser véritablement.

Apprendre à investir dans l’immobilier c’est aussi savoir l’importance que vous accordez à votre projet et de déterminez aussi la masse de temps que vous lui consacrerez

Etape#2 : Chercher son bien immobilier

Généralement, il n’est pas facile d’acquérir un bien immobilier rentable. Si vous comptez acheter un logement qui répond à vos exigences, vous serez obligé de mettre en œuvre, plusieurs techniques de recherche du bien. Il existe plusieurs canaux de recherche du bien immobilier.

Rechercher le bien sur internet

Internet est généralement le premier endroit qu’une personne qui souhaite apprendre à investir dans l’immobilier consulte pour effectuer sa prospection. Vous y trouverez une multitude d’annonces immobilières. Plusieurs entreprises du secteur immobilier, disposent de sites web sur lesquels, elles publient des annonces immobilières. Vous pourrez parcourir ces sites, faire vos choix et prendre rendez-vous avec l’annonceur afin de définir la suite à donner à votre démarche.

Beaucoup d’acheteurs consultent aussi le site Leboncoin pour trouver des bonnes affaires immobilières.

Exemple de recherche d’un immeuble à Vienne sur Leboncoin.fr

Rechercher le bien entre particuliers

L’achat d’un bien immobilier peut se faire entre particuliers, quel que soit la nature de ce bien. Il peut s’agir d’une parcelle de terrain, d’une maison, d’un appartement, etc. Dans ce type de transaction, il n’y a pas d’intermédiaire mandaté (une agence par exemple). La transaction se fait directement entre le vendeur et l’acquéreur.

L’acquéreur dispose de très peu de moyens de recherche. La plupart du temps, la recherche se fait via le réseau des biens invisibles (le réseau off-market). L’acquéreur peut également utiliser comme moyen de recherche, les annonces immobilières. On trouve ces dernières dans les revues et magazines immobiliers.

Rechercher le bien via une agence immobilière

Vous souhaitez apprendre à investir dans l’immobilier, sachez que la recherche du bien peut se faire par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Il s’agit ici, d’un mandat de recherche. Ce contrat peut également être appelé mandat d’acheter. Il donne à l’agent immobilier, les pleins pouvoirs pour rechercher et trouver le bien qui convient parfaitement au potentiel acquéreur.

Dès que l’agent immobilier signe ce contrat avec son client, il met en place toute une procédure. Son objectif, sera exclusivement d’exécuter pleinement le mandat. Pour y arriver, l’agent immobilier recourt à une base de données relative aux biens mis en vente. Les fichiers que comporte cette base de données, peuvent appartenir à l’agent immobilier ou être une propriété du réseau dont il est membre. Il peut s’agir d’un réseau franchisé ou d’un réseau d’agent mandataires. 

L’agent immobilier peut être doublement mandaté au même moment. Dans ce cas, il a le plein pouvoir de vendre et également un mandat d’acheter. Cela se justifie par le fait qu’il dispose d’un système de fichiers propres auxquels il recourt pour trouver le bien dont le client a besoin.

Recourir aux fichiers d’un réseau de mandataires a un gros avantage. En effet, cela permet de trouver rapidement et facilement le bien immobilier qui convient parfaitement aux exigences du client. La base de données immobilière d’un réseau, est plus fournie que celle d’un seul agent immobilier.

Etape#3 : Calculer la rentabilité du bien avant d’acheter

Il ne faut jamais démarrer un projet sans en connaître la rentabilité. Vous devez calculer la rentabilité de votre projet immobilier avant de passer à l’action.

Pourquoi faut-il calculer la rentabilité du bien ?

La rentabilité est la principale donnée qui doit pousser l’investisseur à acheter un bien. Ici, l’objectif est de louer le bien après l’avoir acheté. Il s’agit donc d’un placement financier. La base pour apprendre à investir dans l’immobilier c’est de savoir si vous ferez un retour sur investissement ou si vous risquez de perdre votre argent.

Les facteurs qui déterminent l’achat d’un logement que l’on désire habiter sont différents des facteurs qui déterminent l’achat d’un bien que l’on compte mettre en location. Avant de mettre de l’argent dans une affaire, il convient de calculer le rendement annuel. Ainsi, l’investisseur sait exactement au bout d’une année d’exploitation, ce qu’il a gagné et éventuellement ce qu’il a perdu. Dans le secteur de l’immobilier, on désigne par rendement, la rentabilité locative. On peut aussi tout simplement parler de rendement locatif.

En effet, pour récupérer l’argent investi dans le bien immobilier ainsi que les intérêts, on le met en location. 

La rentabilité locative est donc, l’intérêt financier que vous rapporte mensuellement ou annuellement un bien immobilier que vous avez acheté et mis en location.

Il existe des sites de comparaison des taux de rentabilité des biens immobiliers en fonction de la localisation et de bien d’autres paramètres.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Il est relativement facile de calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier. Il suffit juste de faire d’une part la somme du coût d’achat du bien et des frais d’achat. D’autres parts, faites le total des loyers mensuels. Ensuite diviser par le total annuel des loyers par le coût total d’acquisition du bien. Enfin, multipliez le tout par 100. Cela vous donnera la rentabilité locative brute du bien immobilier.

Le calcul de la rentabilité locative brute :

  • (Total des loyers / Coût total du bien) x 100 = Rentabilité Brute

La rentabilité locative brute ne suffit pas à connaître les gains réels que pourrait apporter un bien immobilier locatif. Il faudra alors inclure d’autres frais notamment ceux relatifs à l’entretien du bien. Il faudra également tenir compte de toutes les autres charges liées à la gestion du bien, notamment celles fiscales et d’assurance.

Vous devez intégrer à votre calcul, les différents impôts auxquels sont soumis les biens immobiliers. Et parlant d’impôts, il y en a plusieurs. Intégrez également dans votre calcul, les défiscalisations. En effet, il existe plusieurs produits de défiscalisation à connaître.

Faire une simulation de la rentabilité en ligne

Afin d’être pleinement convaincu de la rentabilité locative réelle, vous pouvez faire une simulation. Il existe de nombreuses plateformes de simulation de la rentabilité de biens immobiliers, en ligne. En recourant à ces sites, vous simplifiez vos calculs. Par ailleurs, vous gagnerez un temps précieux en utilisant ces sites.

Nous attirons toutefois votre attention sur le fait que toutes les plateformes de simulation en ligne, ne sont pas complètes. Dès lors, sachez laquelle utiliser afin de ne pas faire d’erreur dans vos calculs. Visitez les forums sur l’immobilier afin de connaître les plateformes de simulation, les plus fiables.

Etape#4 : Connaître les différents moyens d’investir selon les impôts

Les revenus issus d’un investissement immobilier sont soumis aux impôts. Ces impôts varient en fonction du type d’investissement. Lorsque vous souhaitez apprendre à investir dans l’immobilier, vous devez connaître ces impôts.

Impôt sur location vide ou nue

Les revenus issus d’une location vide, doivent être déclarés dans la catégorie des « revenus fonciers ». Cette catégorie se trouve dans la déclaration de revenus N°2042. Il existe deux régimes d’imposition. Le premier est dit régime micro foncier. Le second est le régime réel.

Extrait de la déclaration 2042 (impots.gouv.fr)

Si vos gains bruts issus de la location, sont inférieurs à 15 000 €, vous devez choisir le régime micro foncier. Précisons que ces gains ne comprennent pas les charges et correspondent à tout le foyer fiscal. Par ailleurs, la durée de location pendant l’année, n’est pas prise en compte. La case 4BE est prévue pour reporter ces gains.

Case 4BE sur votre formulaire

Ainsi, il vous sera automatiquement appliqué, une réduction de 30%. Cette réduction correspond à toutes les charges. Ce régime d’imposition est applicable aux gains issus des biens sous loi Pinel, Malraux, etc.

Si vos gains bruts excèdent les 15 000 €, il vous sera appliqué, le régime réel. Cependant, vous relèverez toujours du régime du micro-foncier. Une fois prise, vous ne serez plus en mesure de changer de régime avant 3 années.

Impôt sur location meublée

Si vos revenus issus de la location meublée ne dépassent pas les 23 000 €, vous avez le statut LMNP. Le Loueur en Meublé Non Professionnel, doit ajouter à sa déclaration de revenus N° 2042, celle portant le N°2042-C-PRO.

Extrait déclaration 2042-C-PRO (impots.gouv.fr)

Si vos gains de l’année précédente ne dépassent pas les 70 000 €, vous relevez du régime micro. Il en est de même si les gains de l’avant dernière année sont inférieurs à 70 000 €. 

Une réduction de 50% est effectuée pour les locaux meublés traditionnels. Cette réduction est automatique. Toutefois, les charges notamment celles liées aux travaux, ne sont pas déductibles.

Les charges seront déduites de vos gains locatifs si vous êtes soumis au régime réel. Il est préférable de recourir aux services d’un professionnel de la comptabilité.

Achat en nom propre ou en SCI : quoi choisir ?

Généralement, les investisseurs font le choix de l’achat de bien en nom propre. Cette option est simple et facile. Elle relève du droit commun. Cependant, comparée à la Société Civile Immobilière, l’achat en nom propre offre moins d’avantages fiscaux. 

Les copropriétaires d’un bien immobilier sont assujettis au régime de l’indivision. Et ce par défaut. La cosignature de l’acte de vente, fait de tous les acquéreurs, des propriétaires indivis du bien immobilier.

Dans le cas d’un achat en nom propre, aucune formalité n’est exigée. Par ailleurs durant tout le temps que durera la possession du bien en nom propre, sa gestion n’exigera aucune formalités. Et même dans ce cas, l’effectif de propriétaires indivis, ne changera rien. 

Par contre, le statut de SCI exige la création d’une entreprise formelle. De ce fait, les acheteurs ont l’obligation de remplir un certain nombre de formalités. Ils devront rédiger des statuts. Ils devront également immatriculer la SCI au RCS. Nous vous conseillons vivement de recourir aux services d’un professionnel afin de remplir toutes ces formalités. 

La différence fondamentale entre la SCI et l’achat en nom propre, se révèle au moment de l’acquisition du bien. Cette différence concerne le régime fiscal à appliquer aux personnes en passe de devenir propriétaires du bien. Pour des concubins, il est préférable de choisir une SCI. Ce statut juridique apporte une meilleure protection au membre du couple.

Etape#5 : Obtenir un crédit bancaire pour acheter le bien

Si vous ne disposez pas d’assez de fonds pour investir dans l’immobilier, vous pouvez recourir à l’effet de levier du crédit. Il s’agit d’emprunter auprès d’une banque, ce qu’il vous faut pour acheter. Cela est bien possible. Cependant il faut savoir comment procéder. C’est l’une des étapes cruciales pour apprendre à investir dans l’immobilier.

Faire le tour des banques

Il existe une multitude de banques et d’institutions financières prêtes à vous accorder un crédit immobilier. Vous avez le choix entre :

  • Les grosses banques nationales (Société Générale, BNP, HSBC…) ;
  • Les banques régionales (Crédit Agricole, Caisse d’Epargne…) ;
  • Les banques en ligne (Boursorama, ING…) ;
  • Les institutions spécialisées dans le crédit immobilier ;
  • Les maisons d’assurance qui offrent des services bancaires

A chaque institution financière, une politique propre à elle en ce qui concerne les crédits immobiliers. En effet les taux de crédit immobilier varient d’une banque à une autre. Vous orienter vers la meilleure banque, sera une tâche difficile.

Le fait est que ces taux sont fixés en fonction des objectifs de chaque banque, ses cibles et de bien d’autres paramètres. Il vous revient alors de faire le tour de plusieurs banques et institutions bancaires pour vous faire votre propre idée sur leurs offres relatives au crédit immobilier.

Tenir compte du temps

La variation du taux de crédit immobilier est soumise au temps. Dans certaines banques, la variation du taux est très régulière. Elle peut être par semaine ou par quinzaine. Dans d’autres banques, cette variation est plus espacée (mensuelle et parfois trimestrielle).

Evolution des taux se crédit immobilier en % depuis 20 ans © Crédit Logement / CSA

Plusieurs paramètres déterminent la variation des taux de crédit immobilier appliqués par une banque. N’oublions pas que toutes les banques sont soumises à des règles générales et particulières. Tout cela explique le fait que vous remarquiez des différences de taux dans la même banque en fonction du temps. Certains conseillers en crédits immobiliers, vous inciteront soit à accélérer vos démarches de demande de crédit avant que les taux ne s’envolent soit à patienter le temps que les taux baissent. Demandez toujours l’avis de votre conseiller.

Obtenir un crédit en fonction de votre situation

Avant d’accorder un crédit à un demandeur, toutes les banques évaluent son profil. Elles disposent de plusieurs catégories dans lesquelles elles classent chaque demandeur en fonction de son profil. Les catégories diffèrent d’une banque à une autre. Elles évoluent également en fonction du temps. 

La banque étudiera dans les moindres détails, votre situation professionnelle, votre pouvoir financier, etc. En vérifiant tout cela, la banque détermine votre degré de solvabilité. La banque sera moins réticente à vous accorder le crédit immobilier si votre profil est intéressant.

Vu que les critères de classement par catégorie diffèrent d’une banque à une autre, ne soyez pas étonné de voir votre dossier accepté dans une banque alors qu’il a été rejeté par une autre. En cas de rejet de votre dossier, vous devez songer à négocier. Faites tout, pour plaire à la banque afin d’avoir le crédit au taux très intéressant.

Etape#6 : Effectuer des démarches auprès d’un notaire

A présent que vous connaissez déjà le bien immobilier dans lequel investir et que la banque vous a déjà accordé le crédit qu’il vous fallait, l’étape suivante est celle des démarches auprès d’un notaire. Son rôle est de superviser la finalisation de la transaction immobilière.

Notaire : de qui s’agit-il ?

Il s’agit tout simplement d’un officier public. Il produit ou réceptionne des actes et contrats. Ensuite, il authentifie ces documents. En matière de transaction immobilière, le notaire produit les preuves que les actes sont réels. Enfin, il est responsabilisé pour conserver les actes pendant 75 ans. 

Une transaction immobilière ne peut se faire légalement sans l’intervention d’un notaire. Qu’il s’agisse d’une vente, d’un don ou de toute autre transaction, le notaire doit y être impliqué. 

Par ailleurs, cet officier public sécurise le déblocage du crédit obtenu par l’acquéreur dans l’optique de payer le vendeur.

Les frais de notaire

A l’occasion de la signature de l’acte de vente, le notaire doit recevoir ses frais de prestation. Sont compris dans ces frais, ses émoluments, les droits, taxes, etc.

Les frais perçus par le notaire, sont versés par l’acquéreur du bien. Cette disposition est précisée par le Code civil en son article 1593. Toutefois, il pourrait arriver que ce soit le vendeur qui prenne en charge les frais du notaire. Dans ce cas, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord là-dessus avant d’enclencher la procédure de transaction. Ce cas particulier est qualifié d’ « acte en main ». On le désigne également par « Contrat en main ».

Calcul des frais de notaire

Les frais de notaire sont calculés proportionnellement au prix de cession du bien. On applique un taux dégressif relatif à la valeur du bien. On tient également compte des paliers cumulatifs. Le notaire perçoit des « émoluments proportionnels ». D’autres frais divers devront être ajoutés à ces émoluments.

Intégration des frais de notaire au crédit immobilier

Apprendre à investir dans l’immobilier c’est savoir qu’il est possible d’intégrer au crédit immobilier, les frais à verser au notaire. C’est d’ailleurs vivement recommandé. Cela vous donne l’assurance que vous allez pouvoir facilement payer les émoluments du notaire.

Le fait est que le non versement au notaire, de ses émoluments, peut invalider l’opération. Pendant que vous calculiez les fonds à emprunter, songez à y intégrer, les émoluments du notaire ainsi que tous les autres frais.

Généralement, les institutions de crédit immobilier acceptent d’intégrer les frais de notaire dans le crédit immobilier à vous octroyer. Néanmoins, vous pouvez être confronté à un cas de refus. Préparez-vous à toutes les éventualités.

Etape#7 : Prévoir et réussir ses travaux au moment de l’investissement

Le présent guide traite de l’investissement dans les l’immobilier ancien. Et généralement lorsqu’on désire acquérir un bien immobilier ancien, il faut prévoir des travaux. C’est le meilleur moyen d’apporter de la plus-value au bien afin de trouver rapidement un locataire. Avec le « déficit foncier », la réalisation des travaux est un moyen de réduire l’impôt à payer. Mais comment procéder pour réussir les travaux ?

Observer ou faire inspecter le bien immobilier

Tout comme un médecin qui ausculte, pose un diagnostic avant d’administrer un traitement, vous devez inspecter le bien à rénover.

L’extérieur du bien

Vous devez d’abord observer l’extérieur du bien et analyser rigoureusement l’environnement dans lequel il se trouve. Consultez également le dernier procès-verbal de l’AG des copropriétaires du bien que vous comptez acheter. Cela vous donnera une idée des éventuels travaux à effectuer. Inspectez la toiture, la façade, etc. Les coûts des travaux vous serviront de moyens de négociation au moment de l’achat. 

Inspectez ensuite les parties communes. Dans quel état se trouve la porte d’entrée ? Dans quel état se trouve la cage d’escalier ? L’ascenseur est-t-il aux normes ? Vous devez analyser l’ancienneté des travaux.

Cela vous sera grandement utile pour connaître le montant minimum à investir dans ce bien. Jetez un coup d’œil à la menuiserie extérieure. Faut-il changer les fenêtres, les volets, etc. ?

L’intérieur du bien

A présent que vous avez une idée précise des travaux à effectuer à l’extérieur, passez à la visite de l’intérieur du bien. Cette visite se fera sûrement avec le vendeur ou l’agent mandaté pour la vente. Elle ne durera pas longtemps. Alors, ne perdez pas le temps à inspecter autre chose que l’essentiel. Dans le hall de l’immeuble, inspectez le tableau électrique ainsi que le compteur d’eau. Assurez-vous qu’ils soient aux normes. Pour apprendre à investir dans l’immobilier, servez-vous d’une fiche technique pour ne pas faire d’erreur.

Demandez un plan de l’appartement. A défaut d’avoir ce plan, prenez les mesures des pièces. Cette stratégie vous permettra de connaître le volume des travaux à effectuer.

Les pièces à inspecter lors d’une visite immobilière :

  • La cuisine : inspectez l’ancienneté des équipements électroménagers. Demandez l’avis du vendeur à propos de la chaudière, si elle se trouve dans la cuisine.
  • Le salon : pièce très importante, elle exige d’être rénover régulièrement. Les travaux la rafraîchiront. Inspectez également toute l’installation électrique.
  • Les murs : analysez l’état du revêtement mural. Faudra-t-il le changer ? Si oui, à quel moment ? Faites un budget prévisionnel de 40 à 80 € par m2 pour le changer. En vous servant des dépenses mensuelles en consommation énergétique, faites-vous une idée de la performance du système d’isolation.
  • Le plafond : il est important d’avoir une idée relativement précise du système d’isolation du plafond. Analysez l’état de l’installation électrique au plafond. Pour ce qui est du revêtement du plafond, faites un budget de 40 à 80 € par m2 pour acheter de la peinture.
  • La salle d’eau : il est préférable d’avoir une douche qu’une baignoire. Non seulement cela vous fait faire des économies d’eau, mais aussi vous fait gagner de l’espace. Inspectez la VMC. Elle est très utile pour réduire l’humidité dans la salle. Faites un budget prévisionnel de 200 à 800 € pour l’achat du mobilier ainsi que de sa pose dans la salle d’eau. Pour rénover entièrement une salle de bain, prévoyez 1500 €/m2.

D’autres pièces non moins importantes devront également être inspectées et exigeront des travaux. Il s’agit :

Des travaux dans les toilettes ; Des travaux dans les chambres ; De la pose d’un double-vitrage ; Des revêtements de sol ; Des travaux de menuiserie interne ; La rénovation de la plomberie ; La rénovation de l’installation électrique ; De la rénovation de l’isolation.

Budgétiser

A présent que vous savez tout ce qu’il y a à faire en termes de travaux, c’est le moment de prévoir le budget à dépenser. Faites un budget détaillé. Cela vous servira d’argument de taille lors des négociations. 

Etape#8 : Trouver rapidement ses premiers locataires

Il ne sert à rien d’apprendre à investir dans l’immobilier si vous n’arrivez pas rentabiliser votre achat. Pour cela il faut trouver rapidement vos premiers locataires. Ce sont eux qui vous permettront de récupérer mensuellement et progressivement votre investissement et vos bénéfices. Plusieurs techniques doivent être mises en place pour trouver des locataires.

La recherche de particulier à particulier

Comme au moment de l’achat du bien, vous pouvez recourir à votre réseau d’amis ou de proches. Il y a de nombreux moyens pour recourir à des particuliers afin de trouver des locataires. Néanmoins, il faut compter avec le temps. En effet, cette technique peut mettre des jours, voire des semaines pour donner des résultats.

Les annonces immobilières

Classiques, les annonces immobilières n’ont pas encore perdu de leur efficacité. Vous pouvez les passer dans le journal local, les afficher dans les magasins de votre ville. Il y a aussi des sites d’annonces généralistes. Vous pouvez recourir à ces sites pour trouver rapidement des locataires. Il vous suffira juste d’annoncer que vous avez un bien immobilier à louer. Que votre annonce apporte suffisamment de détails sur le bien à louer. C’est le meilleur moyen de faire savoir au potentiel locataire, que votre bien convient à ses exigences.

Comme site d’annonce, faites un tour sur LeBonCoin. Un conseil, avant d’acheter un bien, faites une fausse annonce sur LeBonCoin pour savoir si des potentiels loueurs vous contactent.

Déposer une annonce sur LeBonCoin pour connaître la demande locative

Recourir à des sites d’annonces spécialisés

Il existe des sites spécialement dédiés aux annonces immobilières. Avec ces sites, vous atteindrez facilement vos cibles. Ici, le service est complet. Pour un tel service, des coûts vous seront facturés. Visitez plusieurs sites spécialisés et comparez les coûts. Faites un tour sur LocService ou Locat’me. 

Recourir aux réseaux sociaux

Ne négligez pas la puissance des réseaux sociaux. Si votre domicile est à proximité du bien que vous comptez mettre en location, n’hésitez pas à en parler à vos connaissances qui y sont également.

Servez-vous des réseaux sociaux pour y arriver. N’oubliez pas d’en parler à vos amis et collègues. Une annonce publicitaire sur Facebook augmentera énormément vos chances de trouver le bon locataire et ce, rapidement.

Vous pouvez aussi vous servir du Marketplace Facebook pour déposer vos annonces.

Création d’une annonce Marketplace Facebook

Déléguer partiellement la recherche à une entreprise spécialisée

Il existe de plus en plus de sociétés en ligne, qui proposent aux propriétaires, leurs services de recherche déléguée de locataires. Tout ce que le propriétaire a à faire, c’est de fournir des informations sur son bien ainsi que ses critères de sélection.

Ces sociétés tiennent compte de ces critères pour sélectionner les locataires. Elles vous soumettent ensuite les dossiers de ces locataires. Vous ferez ensuite visiter le bien aux candidats retenus par la société. Quant au choix du candidat à retenir finalement, c’est vous qui le ferez.

Recourir aux agences immobilières

Plus classiques que les précédentes, ces sociétés se chargent entièrement des démarches à mener pour vous trouver le locataire qui convient à vos exigences. Avant de choisir l’agence immobilière qui se chargera d’accomplir cette tâche, informez-vous sur les tarifs qu’elles proposent.

Bien que les tarifs soient plafonnés, chaque agence est libre de fixer les siens. Les tarifs varient en fonction de la localisation du bien et de d’autres caractéristiques. Les frais d’agence peuvent vous coûter des centaines d’euros.

Pa ailleurs avant de sélectionner l’agence immobilière, informez-vous sur l’ensemble de ses prestations. Après vous avoir trouvé le locataire idéal, l’agence peut également se charger de la gestion locative du bien.

Etape#9 : Gérer le changement de locataire

Si vous souhaitez apprendre à investir dans l’immobilier et vous occupez vous-même de la gestion de votre bien immobilier plutôt que de la confier à une agence immobilière, sachez qu’à tout moment, vous serez confronté à une situation de gestion de changement de locataire.

Quand c’est le locataire qui décide de partir

Le locataire est libre de déménager quand il veut, de l’appartement qu’il loue auprès de vous. Cependant, il a l’obligation de vous transmettre un préavis de départ. Cette transmission doit se faire un ou trois mois avant son départ. Pendant cette période de préavis, vous devez convenir avec lui sur la façon d’effectuer l’état des lieux de sortie.

Vous devez également discuter à propos de la remise des clés. Par ailleurs, vous serez obligé de convenir ensemble des modalités de restitution du dépôt de garantie qu’il vous a versé au moment d’intégrer le logement.

Quand c’est le propriétaire qui décide de donner congé au locataire

En tant que propriétaire, vous pouvez décider de changer de locataire si le contrat arrivait à terme. Dans ce cas, vous avez l’obligation d’en informer le locataire. Ce préavis doit être transmis six mois avant l’échéance du bail. Il y a des dispositions légales qui encadrent la délivrance de congé au locataire.

Un manquement à l’une de ces dispositions induira automatiquement le renouvellement du bail. Vous ne serez plus en mesure de contraindre le locataire à quitter les lieux. Si vous comptez vendre le bien, le locataire doit avoir la primeur de l’achat.

La vacance locative

Que ce soit le locataire qui décide de partir ou le propriétaire qui choisit de lui donner un congé, le bien immobilier risque de devenir vacant pendant un certain moment. Pendant cette période, vous ne percevrez pas de loyer.

Apprendre à investir dans l’immobilier c’est comprendre que vous devez être alors, en alerte si votre logement est vide. Soyez prêt à tout moment à rendre le bien disponible sur le marché. C’est pour vous, le seul moyen de pouvoir réduire la période de vacance. Pour trouver un nouveau locataire, recourez aux mêmes techniques énumérées à l’étape 8.

Prévoir les travaux indispensables

Généralement, après le départ d’un locataire, il y a nécessité d’effectuer des travaux. Un logement en état de dégradation est peu attrayant. Pour cela, vous devez anticiper. La période de vacance doit être utilisée pour effectuer ces travaux. Les coûts des travaux peuvent servir d’argument pour augmenter le prix du loyer. Cependant, cette augmentation pour cause de travaux, est encadrée par la loi. Renseignez-vous davantage à ce sujet.

Etape#10 : Vendre son bien immobilier pour dégager du bénéfice

Apprendre à investir dans l’immobilier, c’est aussi savoir dégager des bénéfices sur la vente d’un bien immobilier. Pour dégager des bénéfices en vendant un bien immobilier, le principe est tout simple : acheter moins cher et revendre plus cher. Mais comment procéder ?

Acheter le bien au prix le plus bas possible

L’étape la plus importante dans un business d’achat et de revente, est celle de l’achat. C’est à ce moment que vous saurez si vous ferez vraiment des bénéfices importants ou pas. Pour réussir cette étape, vous devez au préalable, maîtriser votre marché local. Vous devez estimer le bien, l’acheter en dessous du prix du marché et le revendre au prix du marché. Cela demande une certaine compétence en négociation. 

Pour réussir à acheter en dessous du prix du marché, tournez-vous vers un vendeur qui a besoin de vendre le bien afin de rembourser son crédit immobilier. La mauvaise stratégie serait de se tourner vers un retraité qui a fini de payer son crédit immobilier, des années déjà. Ces deux catégories de vendeurs n’ont pas les mêmes objectifs.

L’autre façon d’acheter à un prix en-dessous de celui du marché, c’est de participer aux enchères publiques immobilières. Ici, aussi il vous faudra avoir certaines aptitudes de négociation.

Valoriser le bien immobilier

La valorisation consiste à ajouter plus de valeur au bien acquis. Cela exige généralement des travaux. Les travaux consisteront à valoriser les surfaces ou à en créer. S’il s’agit d’une parcelle, la division en plusieurs parcelles, est un moyen d’augmenter vos marges bénéficiaires.

Vous pouvez également procéder à des divisions de l’appartement afin de créer plus de pièces. La valeur du bien augmentera avec le nombre de pièces qu’elle contiendra.

Tous les acquéreurs de bien immobilier ne sont pas prêts à entamer et superviser les travaux de rénovation. Dès lors, ils sont plus enclins à payer pour cela. La rénovation du bien que vous comptez mettre en vente, augmentera grandement sa valeur. Songez à faire une rénovation de qualité mais à moindre coût.

Apprendre à investir dans l’immobilier : Vendre le bien

A présent que le bien a été revalorisé, vous devez penser à le vendre au prix du marché avec une grosse marge bénéficiaire. Cela ne sera pas difficile si en amont vous aviez prévu tous les frais de rénovation ainsi que les taxes à payer. Pour vendre, soit vous recourez aux services d’une agence, soit vous le faites vous-même. 

Conclusion

Vous venez d’apprendre à investir dans l’immobilier. Vous êtes formé et en mesure de passer à l’action rapidement.

J’aimerais en savoir plus sur vous. Répondez en commentaire.

Êtes-vous capable d’acheter un bien immobilier ? Avez-vous besoin d’aide pour réaliser cette opération difficile ?

Pour comprendre l’immobilier locatif, je vous laisse vous inscrire à notre formation gratuite.

Florent2-ombre

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Commenter à : Apprendre à Investir dans l’Immobilier [Le Guide 2020]
  • 17 septembre 2020

    Qu\’est ce qui est le plus facile et le plus rentable : acheter et vendre des biens immobiliers ou acheter et louer ?

    Répondre
    • 30 septembre 2020

      Bonjour, tout dépend de votre objectif et votre stratégie 🙂
      Je vous laisse découvrir notre petite formation vidéo à la fin de l’article

      Répondre

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