Aujourd’hui, investir dans le locatif intéresse de plus en plus de Français car c’est un des secteurs les plus rentables et lucratifs de notre pays, à condition que le projet soit bien mené. De plus, vous devrez monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif d’une qualité irréprochable pour investir à l’aide des banques.

Avant même d’avoir trouvé le bien idéal, il convient d’ores et déjà de commencer à rechercher le moyen de financer celui-ci et pour cela, il semble indispensable de passer par la case banque pour obtenir un financement bancaire.

Le financement bancaire est un prêt d’argent administré par une banque ou un établissement de crédit. Cette étape est indispensable pour réaliser l’opération immobilière que vous projetez car, à moins de payer cash, vous devrez emprunter de l’argent pour pouvoir acquérir le bien immobilier.

Pour espérer obtenir un crédit immobilier, il est nécessaire au préalable de monter un dossier de prêt immobilier pour votre investissement locatif et de créer un exemple dossier bancaire investissement locatif.

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Les étapes pour monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif

  • Analyser votre situation financière
  • Déterminer votre capacité d’emprunt
  • Vérifiez votre taux d’endettement
  • Rechercher un bien immobilier
  • Signer un compromis de vente
  • Créer un exemple dossier bancaire investissement locatif
  • Faire le tour des banques
  • Monter un plan de financement

Qu’est-ce qu’un dossier de prêt pour investissement locatif ?

Pour qu’une banque soit plus encline à vous accorder le crédit que vous demandez, il est important de lui faciliter la tâche et de monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif pour votre achat immobilier. Ainsi un exemple dossier bancaire investissement locatif permet à votre banquier de comprendre rapidement vos besoins et aura la patience de vous accorder du temps. Ne vous dites pas que c’est gagner d’avance et qu’il va accepter votre demande pour toucher ses commissions. Créer un dossier de prêt lui demande énormément de temps et s’il se rend compte au premier abord que l’exemple dossier bancaire investissement locatif et le projet dans leur ensemble sont mal ficelés, il n’ira pas plus loin car il sait que le dossier sera rejeté en commission.

Monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif : Votre situation financière

L’un des premiers aspects qui va rentrer en jeu pour l’acceptation ou le refus du financement de votre prêt immobolier d’investissement locatif est la capacité de l’emprunteur à épargner. Inutile donc de préciser qu’il est primordial d’avoir un minimum d’épargne, ce qui est perçu comme un gage de sérieux. Il est donc nécessaire d’anticiper en mettant de l’argent de côté plusieurs mois de suite avant de monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif à présenter à votre conseiller.

En plus de cet aspect épargne, un autre facteur important pour la personne qui est en charge du financement est le niveau de revenu du demandeur de crédit et la gestion de son compte en banque. Si la personne utilise souvent son découvert et connaît plusieurs retards de paiements, la banque sera méfiante et plus frileuse à financer l’investissement.

Donc, la première chose à faire est d’assainir la gestion du compte en banque afin de partir sur de bonnes bases avec le conseiller financier. Afficher une situation financière stable donne confiance à la banque qui sera rassurée quant à la capacité de l’emprunteur à faire face à ses remboursements.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, l’idéal est de solder au préalable vos éventuels autres « petits » emprunts tels que prêts automobile ou prêts à la consommation.

Déterminer votre capacité d’emprunt

Avant de se lancer dans le projet et de monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif, il est nécessaire de déterminer le budget total avec précision et la capacité d’emprunt car c’est une des premières questions qui sera posée par le conseiller.

Avant même d’avoir déniché le bien, il est important de discuter du projet d’investissement locatif à votre conseiller, ce qui permet d’avoir une idée globale du montant approximatif que vous pouvez espérer emprunter. Une fois ce montant fixé, les recherches seront plus aisées car vous pourrez cibler des biens compris dans une petite fourchette prix. C’est important car cela vous évitera une perte de temps voire des déconvenues en faisant, par exemple, une offre sur un bien dont le prix excède votre capacité d’emprunt.

Une fois la capacité d’emprunt définie et le bien trouvé, vous avez toutes les données en main pour monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif qui sera présenté à votre banque.

Vérifier votre taux d’endettement

Etape préalable à toute demande de prêt immobilier, votre conseiller va devoir calculer votre taux d’endettement dont le montant doit avoisiner les 33 %. Cela signifie que vos revenus mensuels (votre salaire et vos éventuels autres revenus) doivent être au moins trois fois supérieurs à la mensualité de l’emprunt. 

Vous pouvez donc également anticiper cette étape en le calculant vous-même de la manière suivante : taux d’endettement = montant des crédits X 100 / revenus.

Ce calcul est en quelques-sorte un diagnostic de votre endettement et de ce diagnostic va être déterminant pour l’accord ou le refus de votre financement.

Signer un compromis de vente

Dans la plupart des achats immobilier, la pratique veut que le vendeur et le futur acquéreur régularisent un compromis de vente devant notaire. Un compromis (ou promesse de vente) est une convention par laquelle les deux parties s’engagent, l’une à vendre et l’autre à acheter. Elles constatent donc leur accord sur les conditions de la vente mais n’ont pas encore toutes les cartes en main pour que la vente se conclue, d’où l’intérêt de la clause des « conditions suspensives » insérée dans ledit compromis. Parmi ces conditions suspensives figure celle de l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur. L’intérêt de cette clause est de délier l’acquéreur de ses obligations si sa demande de prêt est refusée. En revanche, si sa demande de financement est acceptée et qu’il change d’avis, il devra verser au vendeur une certaine somme d’argent à titre de clause pénale, cette somme étant assez dissuasive.

Le compromis de vente sert donc à lier les parties pendant la durée d’obtention ou de refus du prêt, cette durée pouvant aller de quelques semaines à plus de deux mois.

Ce compromis de vente une fois signé sera réclamé par la banque et vous devrez alors monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif, afin d’obtenir votre crédit bancaire.

Faire le tour des banques

Pour augmenter et multiplier vos chances d’obtenir votre financement, il est préférable de monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif et de faire jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements bancaires.

Lorsque vous ferez le tour des établissements de crédit, il est nécessaire que vous gardiez en tête que les banques reçoivent plusieurs demandes d’investissement locatif par jour, certaines très bien préparées et d’autres moins. Vous mettrez donc toutes les chances de votre côté en présentant un exemple dossier bancaire investissement locatif clair et surtout complet. En effet, certains se voient refuser un financement à cause d’une mauvaise présentation de leur projet et ce, même si ledit projet semble rentable.

Grâce à ce projet, le conseiller doit être capable de vous situer rapidement autant sur le plan personnel (analyser si vous êtes bon gestionnaire), que sur le plan professionnel mais aussi sur le plan patrimonial.

Le plan de financement

Parmi les éléments à intégrer dans votre exemple dossier bancaire investissement immobilier, vous devez inclure votre plan de financement.

Un document facultatif mais important

Ce document est facultatif mais il est fortement recommandé pour convaincre un établissement de crédit de vous prêter de l’argent pour investir dans l’immobilier locatif. Il est un gage du sérieux de votre projet car c’est un document que vous aurez pris le temps d’élaborer au préalable. Il offre également aux banques une meilleure lisibilité du projet de financement envisagé et constitue la première pierre lorsque vous allez monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif.

Votre demande de prêt sera prise plus au sérieux si vous avez déjà effectué vous-même tous les calculs, sans attendre l’intervention de conseiller.

Monter un dossier de prêt immobilier investissement locatif c’est prouver que l’on a travaillé le projet

Le plan de financement immobilier est donc un document qui est réalisé à l’initiative de l’emprunteur et par ses soins (ou éventuellement avec une aide extérieure). Le but de ce document est de permettre au futur investisseur de construire et de murir son projet. L’exemple dossier bancaire investissement locatif se présente sous la forme d’un document financier et comptable.

Monter un dossier de prêt immobilier investissement locatif prend généralement la forme d’un tableau et détaille l’ensemble des ressources financières de l’emprunteur d’une part et ses besoins en terme de financement d’autre part. Il doit présenter des estimations exactes qui permettront à la banque de définir la capacité d’emprunt et de remboursement du futur acquéreur.

Les éléments à marquer

Tout d’abord, vous devez calculer le montant exact du prêt nécessaire. Pour cela, vous devez déterminer si vous effectuerez un apport personnel et si tel est le cas, vous devrez déterminer précisément le montant de cet apport. A noter qu’un projet d’investissement locatif avec apport aura plus de chance d’être accepté.

Si vous avez signé un compromis, le calcul du montant ne sera pas difficile car il vous suffira d’additionner le prix du bien, les frais de notaire, les éventuelles commissions d’agence et d’y soustraire l’éventuel apport.

Ensuite, vous devrez calculer une estimation du loyer que vous pourrez percevoir, cette estimation devant être établie soit par un notaire, soit une agence immobilière. L’un d’entre eux devra vous délivrer une « attestation de valeur locative », qui est une attestation mentionnant le loyer brut, c’est-à-dire ce que vous pourrez percevoir de la part du locataire, ainsi que le loyer net qui représente ce qu’il restera dans votre poche une fois les charges payées.

Le montant des charges ne peut pas toujours être précisément connue à l’avance et dans la plupart des cas, les banques considèrent que ce montant est d’environ 30% de la valeur locative.

Par exemple, pour une valeur locative de 1 000 €, la banque va considérer que les loyers nets seront de 700 € soit : 1000 € – 30%.

Exemple dossier bancaire investissement locatif

En plus de votre compromis de vente et de votre plan de financement, un certain nombre de documents sont nécessaires pour monter un dossier de prêt immobilier investissement locatif. Certains de ces documents ont pour but de justifier votre identité et votre profil, surtout si vous faites le tour de banques dont vous n’êtes pas client , d’autres sont liés à votre activité professionnelle et permettent d’estimer vos futurs revenus. et d’autres sont destinés à évaluer votre situation financière.

Les documents à mettre dans votre exemple dossier bancaire investissement locatif en plus de l’analyse du projet :

  • Carte d’identité, passeport ou titre de séjour,
  • Justificatif de domicile,
  • Justificatif de votre état civil (contrat de mariage, pacs, jugement de divorce) afin de savoir si vous êtes indépendant ou solidaire financièrement,
  • Contrat de travail, bulletins de salaires si vous êtes salarié
  • Extrait Kbis, attestation Urssaf, et liasse fiscale si vous êtes indépendant,
  • Avis d’imposition,
  • Relevés de comptes,
  • Documents justifiants de votre épargne, c’est-à-dire des sommes dont vous disposez pour éventuellement effectuer un apport,
  • Justificatif de revenus issus du patrimoine (loyers, dividendes, autres…)

Je vous invite fortement à glisser ses documents dans votre exemple dossier bancaire investissement locatif pour convaincre et faciliter la compréhension du dossier par le banquier.

Défendre votre projet

Une fois que vous avez réussi à monter un dossier de prêt immobilier investissement locatif et que tous les documents sont réunis et remis à votre conseiller, vient le moment de défendre votre projet et votre demande de prêt immobilier d’investissement locatif ainsi que son bienfondé.

Par cette démarche, vous allez prouver à votre futur prêteur que vous êtes certains de votre démarche, que vous vous êtes suffisamment renseigné sur le secteur locatif et que vous êtes un investisseur raisonné. Prouvez lui que cet investissement vous permettra d’avoir un cash-flow positif (différence entre les revenus locatifs et les charges engendrées par le bien) pour éventuellement investir dans d’autres biens ou projets professionnels, ce qui vous permettra de vous construire un patrimoine. Les banquiers aiment les projets ambitieux.

En cas de refus par un ou plusieurs établissement de crédit, ne baissez pas les bras et allez en consulter d’autres en tentant d’améliorer encore votre exemple dossier bancaire investissement locatif. Il faut savoir que chaque établissement à son autonomie et il suffit de tomber sur un conseiller avec lequel vous avez un bon contact pour changer la donne.

Conclusion

Vous savez maintenant monter un dossier de prêt immobilier investissement locatif irrésistible pour convaincre un banquier.

Je souhaiterais que vous répondiez en commentaire à mes questions, pour que nous puissions échanger ensemble.

Est-ce difficile d’emprunter à la banque pour investir ? Avez-vous déjà subi des refus bancaire ?

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