Si je vous disais que diviser un bien immobilier pouvait être source de multiplication des bénéfices ?

Dans le secteur de l’immobilier locatif c’est plus qu’une réalité. Si vous disposez d’une maison, d’un appartement et que vous souhaitez le mettre en location le diviser en plusieurs appartements est une option intéressante qui augmente sa rentabilité et met en valeur votre propriété.

En divisant votre logement en deux, trois ou quatre appartements, vous pourrez gagner le double voir le triple par mois comparé à ce que vous auriez gagné avec un bien individuel.

L’avantage réside dans le fait qu’il est rare que tous les appartements soient vides alors que pour un logement individuel, vos revenus mensuels baisseront jusqu’à zéro si le locataire décide de s’en aller. C’est tout ou rien.

Toutefois, il est important de prendre certaines précautions, de vérifier le cadre légal et règlementaire et d’avoir une bonne stratégie avant de se lancer dans une division et dans les travaux.

1. Diviser un bien immobilier : Une option intéressante

Si le but de tout investissement locatif est de faire du profit, il peut être difficile de trouver les locataires idéaux. Pour une rentabilité maximale, il faut adopter une stratégie efficace.

Plusieurs options sont proposées dont diviser un bien immobilier. Pour les autres il peut s’agir d’une stratégie d’augmentation du prix du loyer. Il faudra juste veiller à ce que cette augmentation ne soit pas abusive et soit conforme aux lois et règlements.

L’augmentation de la valeur de l’appartement crée un sentiment de luxe qui hausse le prix du loyer, et maximise sa rentabilité. Cette technique consiste à rénover, moderniser l’immeuble et ses installations, (installations écologiques par exemple).

Enfin, il y a l’option la plus intéressante, la division d’un bien en plusieurs logements. Cette méthode optimise vos bénéfices. Vous pourrez ainsi faire un bien en courte durée et un autre en location à l’année.

2. Un bien adapté à votre projet

La première étape pour réussir votre division est de chercher un bien adapté à votre projet. Pour ce faire, ne vous fixez pas de critère de surface. Laissez-vous guidez par votre intuition et surtout prenez en compte le fait que le bien ne vous sert pas d’habitation mais sera destiné à d’autres personnes.

Donc évitez de trop vous écouter sur vos gouts. Faite en sorte qu’il puisse intéresser le maximum de personnes possible. Pour diviser un bien immobilier, il faudra une assez grande surface pour deux raisons. D’abord, parce qu’il vous faudra la diviser, puis ensuite, parce que plus le logement est grand, plus le prix par mètre carré est faible.

3. Pourquoi diviser un bien immobilier ?

Il faudra toujours faire un arbitrage parce que la rentabilité sera certes plus grande mais la gestion locative le sera aussi. Ainsi, les autres stratégies citées dans les chapitres précédents pourront vous servir aussi (réduction, augmentation, amélioration).

Cette exigence de gestion avec la division des biens immobiliers peut s’expliquer par le fait que les locataires des appartements et studios déménagent plus fréquemment que ceux des grands logements. C’est le cas par exemple des étudiants.

Réduire le coût de revient

On peut choisir de diviser un bien immobilier pour réduire le coût de revient de votre immeuble, ou de votre appartement.

Il est beaucoup plus rentable d’acheter un grand bien et de le diviser en deux ou trois studios que d’acheter trois studios séparément. En règle générale, le prix par mètre carré par ville diminue en fonction de la taille de l’immeuble.

La division pour maximiser la rentabilité

La combinaison du prix des loyers de deux appartements dépasse largement celui d’un seul logement individuel de la même superficie.

Ainsi, vous rembourserez à votre banque le prix d’un seul emprunt alors que vous percevrez les loyers de deux logements. C’est un montage très intéressant et très intelligent.

Toutefois, il faudra avoir une bonne gestion locative et prévoir des cas de loyers impayés en gardant une épargne disponible.

Les économies d’échelles

Chaque type de loyer a un prix plancher dicté par le marché. En effet, le prix de location des biens immobiliers s’adapte à une réalité économique. Cette réalité est particulièrement flagrante dans les grandes villes.

Même si vous possédez un logement de 80 mètres carrés vous n’allez pas louer deux fois plus cher qu’un logement de 40 mètres carrés. Ainsi, il est profitable de diviser un bien immobilier pour augmenter son rendement locatif.

Par exemple, dans une ville, un bien de 80 mètres carrés se loue 900€. Le logement de 40 mètres carrés se louera 600€. Ainsi, il est beaucoup plus rentable de séparer son investissement en deux biens qui vous rapporteront 1200€ plutôt que 900€.

De plus, à l’achat, il est plus avantageux d’investir dans des grandes surfaces. Cela n’est pas spécifique au secteur immobilier. En général, dans tous les secteurs, acheter en gros est plus profitable qu’acheter en détail. 

Ainsi, acheter un bien immobilier d’une grande superficie vous permet de profiter d’une économie d’échelle. Ensuite, sa division en biens plus petits augmente mécaniquement le prix du mètre carré.

Diviser un bien immobilier : Un gain de temps

 L’achat immobilier prend du temps notamment avec les recherches, les rendez-vous avec le notaire, les rendez-vous avec les vendeurs, les banques etc.

Acheter un bien immeuble ancien et le diviser vous fait gagner du temps considérable. En effet, au lieu d’effectuer les mêmes démarches pour trois ou quatre appartements distincts, vous faites une seule démarche pour tous les appartements.

Une concurrence moins importante

Dans un contexte économique lourd, investir dans la pierre n’est pas facile. Ainsi, la plupart des gens se ruent vers les biens de petites surfaces. De ce fait, les meilleurs sont vendus aussitôt qu’ils sont disponibles.

Cette concurrence n’est que le résultat d’une loi primaire du marché : l’offre et la demande. Lorsque la demande est supérieure à l’offre, les prix augmentent. Cette rareté immobilière et des acquéreurs qui investissent dans des petites surfaces puisqu’ils n’ont pas le choix faute de gros moyens vous laissent les meilleurs investissements.

Ainsi, si vous décidez de prendre le contrecourant en investissant sur un bien de plus grande superficie, il y aura moins de concurrence et le prix sera plus attractif. En plus, diviser un bien immobilier augmentera sa valeur car vous posséderez deux biens de petites surfaces, ce qui vous assure plus de rentabilité.

Diviser un bien immobilier : Stratégie pour gagner de l’argent

Pour diviser un bien immobilier il faut avoir pour objectif de gagner de l’argent avec l’immobilier.

La première solution est une stratégie pour augmenter ses revenus locatifs. Avec plusieurs biens immobiliers vous percevrez plus de loyers et vous augmenterez donc vos revenus locatifs.

Deuxièmement, vous pouvez acheter un logement, le diviser puis les revendre directement. C’est une technique d’achat-revente.

4. Comment procéder pour diviser un bien immobilier ?

Il est bon d’avoir de l’ambition mais encore faudrait-il avoir les moyens. Certaines vérifications devront être faites pour assurer la réussite de votre projet.

Des équipements nécessaires

En effet, il ne s’agit pas juste de diviser une surface mais il faudra une autonomie réelle entre les différents appartements. Ainsi, il faudra un compteur d’eau pour chaque division, de l’électricité, etc.

Diviser un bien immobilier peut vite devenir un casse-tête lorsqu’on pense aux équipements.

Les règles de surface et de volume

Vous ne pouvez pas diviser votre logement comme vous le voulez, il y a des règles de surface et de volume à respecter. Pour éviter toute erreur ou problèmes avec les autorités, il est préférable de faire appel à un professionnel.

Création de mètres carrés supplémentaires

La demande d’un permis de construire est obligatoire si vos travaux de division exigent de créer des mètres carrés supplémentaires supérieures à 20 mètres carrés.

Il en est de même pour la réalisation de travaux qui engendre une superficie de plus de 170 mètres carrés pour l’ensemble de la construction. Si les travaux sont pour une surface plus petite, une simple déclaration suffira.

Modification de l’aspect extérieur de l’habitat

Il s’agit par exemple de la création d’une véranda de la pose de portes, de fenêtres, de la destruction d’un mur, etc.

Il faudra que tout cela soit en adéquation avec le plan local d’urbanisme. Ainsi, il sera opportun de consulter les règles locales de l’urbanisme avant de commencer les travaux ou d’entamer le projet.

Si vous percez les murs pour ajouter de nouvelles ouvertures, une déclaration est obligatoire. Pour une modification de la façade, un permis de construire doit être obligatoirement requis.

Les obligations déclaratives

Ce qu’il faut savoir c’est que diviser un bien immobilier en plusieurs appartement requiert obligatoirement des démarches administratives.

Selon le degré de la rénovation, il faudra un permis de construire ou une déclaration. Ainsi, il faudra fournir un plan de division à l’autorité fiscale. Cette formalité sert à obtenir les valeurs foncières pour la taxe d’habitation. Une fois le bien divisé, le paiement des taxes d’habitation sera à la charge des habitants effectifs.

5. Le conseil des experts

L’acquisition d’un bien immobilier est un investissement rentable. Que cela soit une maison individuelle, un immeuble ou autre type de construction, investir dans la pierre demande de la patience et de l’abnégation. La complexité d’un projet immobilier rend nécessaire l’intervention d’un professionnel qui allie compétence et fiabilité.

L’investissement locatif une question d’expertise

Dans le processus de division d’un bâtiment rien n’est laissé au hasard et rien ne doit être fait de manière approximative. Elle justifie l’intervention de nombreux spécialistes et une coordination rigoureuse de leur part.

Il s’agit notamment du maçon, de l’électricien, du plombier, du peintre, du carreleur, qui ont le devoir de se conformer au plan émis par l’architecte sur la base des recommandations du propriétaire.

C’est un véritable concert, une symphonie qui n’accepte aucune fausse note de la part d’un de ces collaborateurs. C’est surtout à ce niveau qu’un professionnel est nécessaire en appliquant une méthode rigoureuse dans la sélection des intervenants.

Les travaux en trois phases

Les professionnels du bâtiment vont diviser un bien immobilier en trois phases principales. D’abord, nous avons les travaux en dur qui consistent dans la destruction des murs, l’ouverture des fenêtres notamment. C’est à ce niveau que des professionnels tels que le maçon et le charpentier interviennent.

Ensuite, il y a les travaux de finition. Il s’agit des installations qui suivent la construction en dur comme l’isolation, les revêtements de sol, la plomberie, la peinture, l’installation électrique, les systèmes de chauffage, etc.

Enfin, il y a la décoration qui demande l’intervention d’un décorateur professionnel si vous choisissez la stratégie de l’augmentation de la valeur du bien. Sinon vous pouvez le faire vous-même. Tout dépendra des clients que vous aurez ciblés. Il s’agira du choix des peintures, du mobilier s’il s’agit d’appartements meublés, du style de décoration (nordique, industriel, orientale, exotique, etc.).

Conclusion

Vous savez maintenant que diviser un bien immobilier augmente votre rentabilité. Vous pouvez gagner plus de revenus locatifs ou vendre vos biens, pour gagner encore plus d’argent.

Attention, diviser un bien immobilier est difficile et demande une connaissance parfaite de son marché.

J’aimerais en savoir un peu plus sur vous.

Aimeriez-vous vous lancer dans des travaux de divisions ? Avez-vous déjà divisé des biens ?

Répondez en commentaire.

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