L’immobilier est l’un des secteurs les plus intéressants et les plus avantageux pour pouvoir réussir à générer des revenus très attractifs. En effet, ce type d’investissement permet à des propriétaires d’obtenir des revenus passifs sans avoir à faire des efforts trop considérables.

Ces revenus passifs vont varier en fonction de plusieurs paramètres comme le type de bien immobilier investi, le lieu où celui-ci est implanté, son ancienneté, ou même son style architectural, mais également la manière d’assurer la gestion de ces biens. Les biens immobiliers investis peuvent être soit destinés à la vente soit à location. Dans les deux cas, cela peut présenter de très gros avantages (sans oublier certains inconvénients).

Il existe plusieurs types de biens immobiliers dans lesquels il est possible d’investir. À partir de ces biens, certains aménagements peuvent être effectués une fois l’acquisition faites. Dès lors, il sera possible d’augmenter les tarifs locatifs ou de revente.

Ici, nous allons nous intéresser à un type de bien aménagé en particulier, pouvant être destiné d’ailleurs à la location ou à la revente. Il s’agit de transformer une maison en immeuble de rapport. Nous allons voir dans un premier temps les différents atouts d’un tel investissement puis, dans un second temps, nous découvrirons ensemble les principales étapes de réalisation de ce projet.

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Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport désigne un ensemble immobilier complet, détenu en mono-propriété par un investisseur ayant pour objectif d’en tirer un maximum de rendement locatif.

À quoi consiste transformer une maison en immeuble de rapport ?

Transformer une maison en immeuble de rapport consiste à modifier le bien en plusieurs appartements et ce, afin de pouvoir les louer par la suite. Toutefois, cela demande une certaine rigueur en s’informant sur les différentes règles et conditions effectives avant, pendant et après la réalisation totale du projet.

Est-ce une bonne stratégie en investissement immobilier ?

Investir dans un immeuble de rapport de nos jours semble être l’un des meilleurs investissements immobiliers. Pourquoi ? Tout simplement car il présente des avantages non négligeables comme un gain de temps considérable grâce à une mutualisation du temps passé lors de la revente ou de la location du bien ou autres.

Les avantages de transformer une maison en immeuble de rapport

Transformer une maison en immeuble de rapport peut présenter de nombreux avantages comme le fait de pouvoir louer plusieurs biens de manière simultanée par exemple, et générer ainsi des revenus beaucoup plus élevés. Vous assurerez ainsi une meilleure rentabilité locative et générerez un cash-flow positif. Un autre avantage est celui de la mutualisation du temps passé comme évoqué précédemment; chaque démarche administrative, de gestion, de comptabilité etc, seront regroupés en un seul bloc. Autrement dit, vous n’avez pas à faire de démarches indépendantes pour la gestion de chaque logement.

Les précautions avant de se lancer

Comme toutes démarches liées à l’investissement immobilier en général , vous devez vous renseigner si ce projet de transformer une maison en immeuble de rapport est réalisable pour vous et les conditions auxquelles votre bien est rattaché. Autrement dit, vous devez avoir pris connaissance des différentes lois et techniques applicables lors d’une transformation de maison en immeuble de rapport, sans quoi, votre projet ne pourra aboutir. Prenez donc le temps de bien vous renseigner auprès des organismes concernés, ou même de poser toutes les questions nécessaires auprès de la mairie de votre commune.

Guide étape par étape pour transformer une maison en immeuble de rapport

Ce type de transformation doit en effet faire l’objet d’une avancée administrative et de travaux progressive et ce, afin que tout se passe convenablement et dans les normes. Prenez donc soin d’effectuer toutes les étapes pas à pas sans vous précipitez. Un simple détail omis peut-être la cause de l’échec total de votre projet.

Les pré-requis indispensables et obligatoires

Avant toute chose, vous devez vous assurer que vous avez la possibilité de franchir ce pas car les futurs logements seront destinés à de la location. Vous devez donc respecter certaines conditions qui sont : 

Consulter le plan local d’urbanisme (PLU).

Ce dernier rassemble en effet toutes les contraintes et règles relatives entre autres à l’orientation et à la destination des logements, aux surfaces habitables, ainsi qu’à l’usage des sols dans la commune. Dès lors, si la division de votre maison en plusieurs appartements vous amène à créer de la surface en ajoutant des mètres carrés supplémentaires, vous devrez réaliser une demande bien spécifique : 

Si la division de votre maison en plusieurs logements vous amène à modifier la surface en créant des mètres carrés supplémentaires, vous devez demander un permis de construire pour une surface supérieure à 20 mètre carré ou pour une superficie supérieure à 150 mètres carré pour l’ensemble de la construction.

Par contre, si la création de surface de chaque logement est comprise entre 5 et 20 mètres carrés (sans que la surface de l’ensemble de la construction ne dépasse les 150 mètres carré) , vous devrez obtenir seulement une déclaration préalable de travaux. À noter que si vous souhaitez modifier l’extérieur de votre maison lors de sa division en plusieurs logements, vous devrez là encore respecter certaines règles.

Ainsi, toujours en ayant pris soin de consulter au préalable le règlement inscrit dans le PLU, il vous faudra ensuite effectuer une déclaration au préalable de travaux si vous souhaitez poser une nouvelle porte ou une nouvelle fenêtre par exemple. Le permis de construire vous sera demandé si vous avez en projet d’effectuer des travaux modifiant la façade ou les structures porteuses. De même , dans certains cas, vous devrez à chaque fois obtenir une autorisation pour transformer une maison en immeuble de rapport. Par exemple, si la maison se situe dans un secteur d’habitats dégradés ou pouvant le devenir, ou encore, si la maison est située dans une zone urbaine ou à urbaniser du Plu, et imposant des superficies et volumes de grands logements pour les nouveaux programmes mis en place par la commune.

Transformer une maison en immeuble de rapport : Une surface minimum à avoir

Il faut une autorisation de votre dossier par la mairie. Pour cela, la surface et le volume de chaque appartement doit être supérieur à une surface fixée par la législation. 

La maison ne doit pas être soumise à un arrêté de péril

Le bien doit être solide et ne doit pas représenter un danger pour les futurs locataires. Autrement dit, pour obtenir l’autorisation par la mairie de transformer une maison en immeuble de rapport, vous devez avant tout effectuer des travaux de consolidation sinon, elle sera autorisée à engager une procédure de péril et à imposer certaines mesures pour remédier au problème. 

La connexion aux différents réseaux doit être maintenue dans chaque appartement.

Ces derniers doivent pouvoir bénéficier chacun de l’accès à l’eau potable, à l’électricité et au réseau d’évacuation des eaux usées. Ces conditions faisant également parties des lois en vigueur.

Les étapes pour transformer une maison en immeuble de rapport

  • Prendre connaissance des règles de volumes et de surfaces
  • Créer un accès sécurisé pour chaque logement
  • Réaliser des travaux de plomberie
  • Individualiser les compteurs de gaz, d’eau et d’électricité et respecter les surfaces minimum obligatoires
  • Mettre en place une bonne isolation acoustique entre les logements
  • Procéder à la séparation du jardin en lots
  • Réaliser des espaces mutualisés
  • Modifier le statut et la fiscalité du bien ainsi transformé

Chaque étape doit être réalisée de manière rigoureuse et minutieuse. Les différentes règles et conditions doivent être respectées convenablement afin que le projet aboutisse dans sa globalité. Si vous souhaitez transformer une maison en en immeuble de rapport, vous devez :

Prendre connaissance des règles de volumes et de surfaces 

Cette première étape est importante car elle va permettre de déterminer exactement l’agencement des différents logements. Il n’est pas facile de réaliser cette étape seul. Pour vous aider à prendre connaissance des dimensions de chaque logement aprés division du bien, vous avez donc la possibilité de faire appel à un architecte ou à un géomètre par exemple. Ces professionnels seront déduire chaque surface et volume en fonction de la taille globale de la maison, de son agencement, de la surface du terrain etc.

Ce sont chacun de ces paramètres qui vont permettre de déterminer les délimitations entre chaque habitat et ce, en tenant compte de ce qui est dit dans la loi. Les logements doivent ainsi présenter une surface totale de 14 mètres carré, avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m. Le volume habitable lui doit être de 33 mètre cube.

Créer un accès sécurisé pour chaque logement 

Quand vous décidez de transformer une maison en immeuble de rapport, chaque appartement doit avoir un accès individuel et sécurisé afin d’assurer le confort et la protection des futurs locataires. De ce fait, il est essentiel que chaque logement est une entrée séparée avec ou non la présence de hall et de pièces communes.

Réaliser des travaux de plomberie

Afin de concevoir une salle de bain et une cuisine fonctionnelle dans chaque logement, il est indispensable d’envisager des travaux de plomberie dans chacun d’entre eux. Plusieurs modifications peuvent être à prévoir, par exemple, s’il faudra ou non déplacer les canalisations déjà existantes si nécessaire etc.

Individualiser les compteurs de gaz, d’eau et d’électricité et respecter les surfaces minimum

Chaque locataire doit payer sa propre consommation selon le droit français (loi SRU) puisque les charges seront divisées ultérieurement. Chaque logement doit donc présenter des équipements suffisants. Il est donc important de bien se renseigner auprès de votre mairie afin de prendre connaissance des équipements obligatoires à installer.

Si ces conditions ne sont pas respecter, il ne sera pas possible de transformer une maison en immeuble de rapport. De plus, les critères d’un logement locatif décent devront être respectés, comme la présence d’ une pièce principale d’au moins 9 m², une douche, un coin cuisine, un WC etc. Chaque condition devra être respectée sous peine d’une annulation de projet. 

Mettre en place une bonne isolation entre les logements

Le bruit est également un paramètre à prendre en compte. Il ne doit pas nuire au confort ni même à la sécurité du locataire. Il est donc impératif de réaliser une bonne isolation phonique entre chacun des logements comme la mise en place de cloisons avec de bons matériaux isolants par exemple, ou encore des fenêtres avec vitres à double vitrage.

Procéder à la séparation du jardin en lots

Il est en effet plus avisé que chaque logement possède sa propre parcelle de jardin. Ceci n’ai pas obligatoire mais conseillé. Il sera alors plus judicieux de séparer le terrain en parcelles bien distinctes.

Réaliser des espaces mutualisés

En effet, mutualiser certaines pièces techniques comme le cellier ou la buanderie, va permettre de gagner davantage de place et d’optimiser la surface de chaque appartement. Si vous décidez de concevoir des espaces mutualisés, il vous faudra impérativement détailler un règlement intérieur pour chacun de vos futurs locataires lorsque vous allez transformer une maison en immeuble de rapport.

Modifier le statut et la fiscalité du bien transformé

Transformer une maison en immeuble de rapport nécessite d’effectuer des modifications de statut et donc de fiscalité. En effet, une fois les travaux effectués et finalisés, le bien sera considéré par l’administration comme étant un immeuble collectif (et non plus une maison).

Vous l’aurez compris, transformer une maison en immeuble de rapport est une très bonne stratégie d’investissement immobilier. Cela permet un gain de temps considérable dans la gestion de votre nouveau bien (économique, financier, administratif etc), et de générer aussi des revenus plus élevés en louant plusieurs appartements en même temps. Vous pourrez également le revendre si tel est votre souhait, avec un coût plus élevé car une restauration a été faite.

Réaliser cette transformation peut être à la portée de chacun, à condition de respecter les règles et les conditions liées à ce nouveau statut. Il existe également des professionnels qui peuvent intervenir si certaines tâches ou travaux vous semblent trop complexes. N’oubliez pas que chaque logement créé doit avoir ses propres installations, et que le confort et la sécurité des locataires est essentiel mais surtout obligatoire. Il faut aussi prendre en compte les différentes caractéristiques de votre bien de départ, soit votre maison (surface, lieu, agencement etc). Votre bien doit être solide, sinon, vous ne pourrez pas le loyer ou le vendre en l’état. Vous pouvez si besoin vous rapprocher de votre mairie afin d’en connaître davantage sur le PLU et son règlement. 

Enfin, selon les actions que vous souhaiterez mener, il vous faudra demander une autorisation (demande de permis de construire, demande préalable pour les travaux).

Conclusion

Vous connaissez maintenant les avantages et toutes les techniques pour transformer une maison en immeuble de rapport et dégager des bénéfices avec la location.

Mais il existe une solution plus simple comme investir directement dans un immeuble.

Je souhaiterais en savoir plus sur avec mes questions. Répondez moi en commentaire pour que nous puissions échanger ensemble.

Avez-vous envie d’investir dans un immeuble ? Pensez-vous qu’il est difficile de réaliser cette transformation technique ?

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