Investir dans les anciens immeubles est un investissement sur lequel plusieurs personnes hésitent aujourd’hui à réaliser. Pourtant malgré l’ancienneté, acheter un immeuble et gagner gros est possible.

Découvrez dans cet article toutes les étapes qui vous aideront à définir votre projet immobilier, choisir le crédit idéal en fonction de votre situation, savoir quelles sont les aides fiscales auxquelles vous pouvez prétendre et obtenir un rendement élevé après votre achat.

Les étapes pour acheter un immeuble et gagner gros

  • Définir vos objectifs et démarrer la recherche
  • Sélectionner la meilleur zone géographique
  • Choisir des biens à rénover
  • Estimer la rentabilité du projet immobilier
  • Trouver un bon financement bancaire
  • Rédiger une bonne annonce immobilière
  • Trouver des locataires pour ses logements
  • Mettre en place une stratégie d’achat-revente
Florent2-ombre

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Définissez vos objectifs et démarrer la recherche

Si vous souhaitez acheter un immeuble et gagner gros, la première chose à faire est de savoir avec sérénité quels sont vos objectifs. Vous souhaitez faire appel à des professionnels pour la totalité des travaux, ou vous préférez les faire vous même afin d’obtenir un cashflow plus élevé ? Vous voulez obtenir de faibles revenus complémentaires, ou un retour sur investissement considérable ? Posez-vous les bonnes questions et analysez correctement votre projet avant de commencer à rechercher des offres.

En fonction de vos objectifs vos démarches ne seront forcément pas les mêmes, il est primordial de s’organiser dés le début et d’éviter les mauvaises surprises. Plusieurs stratégies s’offrent à vous, vous pouvez acheter un immeuble et gagner gros avec l’achat revente, louer simplement les appartements anciens ou en appliquant une division de l’immeuble. Nous reviendrons plus tard sur ces sujets.

Vous devez savoir également pour quel type d’immobilier ancien vous investissez. En fonction de l’immeuble, vos cibles ne seront pas identiques. Prenons l’exemple d’un T2, si vos cibles de vente sont les familles nombreuses, ce type de bien ne correspondra pas aux attentes de la famille. Acheter un immeuble et gagner gros devient alors impossible. Ciblez le type des potentiels clients que souhaitez avoir, des étudiants, des personnes qui souhaitent vivre seule ou bien des familles accompagnées d’animaux.

Sélectionner le meilleur secteur pour acheter un immeuble et gagner gros

La deuxième étape à réaliser avant d’acheter un immeuble et gagner gros, consiste à choisir le secteur géographique de l’immeuble. Il est primordial de se renseigner avant tout, si des transports communs sont à proximité du bien, si l’immeuble est situé en plein centre ville ou près de la campagne, à côté des supermarchés, etc. Ces facteurs influencent la recherche de futur locataire. Pour vous guider, vous pouvez contacter une agence immobilière, afin qu’elle puisse vous informer des meilleurs secteurs où la demande de location est plus élevée.

Une autre solution est d’effectuer vos recherches via internet comme avec des sites comme LeBonCoin. Quelque soit le moyen employé, renseignez vous sur les taux des logements vacants, les tarifs moyens de la location de chaque quartier, les emplois qui sont disponibles à proximité des biens et analysez le marché local. En consultant plusieurs offres de logement, vous en saurez davantage sur ces informations et en découvrirez d’autres.

Sélectionnez des biens à rénover

L’un des points positifs d’un immeuble de rapport est le prix d’achat. Sachant que des travaux sont sûrement à prévoir, le prix total d’un immeuble est constitué de sa valeur à l’achat et des remplacements à effecteur. Choisir l’immobilier ancien est alors très économique, selon les caractéristiques de localisation, le type de logement et d’autres nombreux facteurs.

Acheter un immeuble et gagner gros c’est le projet de nombreuses personnes, mais beaucoup hésitent lorsque des travaux importants sont à effectuer, cependant les avantages sont nombreux. Pour commencer, si vous investissez dans un logement ancien et réalisez des travaux, vous ne payez pas d’impôts sur les revenus locatifs, selon le régime d’imposition choisi au préalable. Ceci s’applique pendant plusieurs années et permet d’obtenir un résultat de fiscalité égal à zéro, grâce à l’amortissement du coût des travaux.

Les éventuels travaux réalisés, vous permettront non seulement de rafraîchir et mettre aux normes l’ensemble du logement, mais ils vous donneront la possibilité d’augmenter le prix mensuel de la location. Lors de votre choix d’immeuble, analysez correctement le budget que vous devrez apporter sur l’ensemble des rénovations à l’aide de devis gratuits effectués par des professionnels, puis estimez la valeur des prix que vous pourriez augmenter par la suite. Alors acheter un immeuble et gagner gros est possible même quand des travaux sont à prévoir.

Estimez la rentabilité de votre projet d’investissement

Cette étape est l’une des plus importantes, car elle vous permet de savoir quelle somme vous aller gagner sur une année, puis quels sont les investissements les plus rentables parmi votre sélection d’immeubles. C’est grâce à ce calcul que vous saurez si acheter un immeuble et gagner gros est réalisable en fonction du logement. Pour ce faire, un calcul de rendement annuel est nécessaire. Ce calcul est composé du montant par mois de votre futur loyer, du prix d’achat, du coût mensuel de votre crédit et des charges.

Pour calculer le rendement brut la formule est la suivante :

(montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d’achat (frais d’achat inclus)

Vous obtiendrez un pourcentage de rendement brut, qui ne vous permet pas d’avoir un calcul exact sur les gains générés. Afin d’obtenir ce résultat, il faut ajouter les frais, charges et taxes supplémentaires propres à l’immeuble en question. Pour ce faire, appliquez cette formule :

(montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / prix d’achat.

Ce calcul s’applique pour un investissement locatif, l’achat revente ou autre type d’investissement.

Vous pouvez acheter un immeuble et gagner gros, si vous optez pour la division immobilière. En choisissant cette méthode vous aurez un projet plus rentable. Cette stratégie financière consiste à acheter un immeuble contenant de grandes surfaces, qui seront divisées en plusieurs habitations de taille réduite. Le principal avantage est de pouvoir louer plus cher plusieurs habitats, à la place de louer un seul habitat moins cher.

En démarchant plusieurs offres, vous aurez remarqué que le prix au mètre carré d’un studio ou d’une chambre étudiante, est plus conséquent qu’un T3 ou un T4. D’où l’intérêt de diviser l’immeuble pour avoir un rendement d’investissement plus élevé. Cependant, cette technique doit s’appliquer différemment en fonction de vos besoins, de la juridiction du bien correspondant, et du niveau des travaux à prévoir. Si vous êtes sûr de votre projet, alors vous pouvez demander un crédit auprès d’une banque.

Choisissez le type de financement pour acheter un immeuble et gagner gros

Vous avez réussi à trouver l’endroit idéal et vous pouvez acheter un immeuble et gagner gros. Maintenant, il est temps de choisir le type de financement qui permettra de réaliser votre projet. L’une des options auxquelles vous pouvez prétendre est le crédit amortissable. Le principe est simple, vous devez rembourser tous les intérêts et le capital en même temps. Ce remboursement varie en fonction de la durée de l’emprunt. Les intérêts remboursés au début du prêt, s’avèrent élevés, mais sur la longue durée ils deviennent moins importants, en fonction du capital déjà remboursé.

La deuxième option de financement est le crédit in fine. La différence entre ce crédit et le crédit amortissable, est la façon dont vous remboursez. Avec le crédit in fine, le capital n’est pas amorti et vous devez l’acquitter en une seule fois, à une date fixée écrite dans le contrat. Concernant les intérêts, vous les remboursez chaque mois et sont déduits de vos revenus. Dans le cas où vous avez déjà un patrimoine locatif, cette option de financement réduit votre base imposable.

Sachez que tous les frais d’emprunt seront déduits de tous vos revenus fonciers, qu’importe le type de crédit que vous choisissez. Cela s’applique pour tout type d’investissement immobilier ancien, meublé ou pas. Alors analysez ces deux types de financement, définissez le montant d’apport financier de départ que vous souhaitez utiliser, puis utilisez les meilleurs arguments pour convaincre votre banquier de vous fournir le crédit choisi.

Rédigez correctement l’annonce de votre bien

Une fois le crédit accordé, acheter un immeuble et gagner gros est maintenant une question de gestion locative et de temps. La rédaction de l’annonce doit être claire, précise et attirante. Ayant pour but de mettre en valeur votre annonce par rapport à la concurrence, les points pertinents de votre logement doivent obligatoirement faire partie de l’annonce, vous devez apporter de la valeur ajoutée. Évitez de mentionner les points négatifs afin de ne pas faire fuir votre futur locataire, ces derniers seront observés par vos acheteurs potentiels lors de la visite du logement.

Généralement, l’ensemble des offres que vous trouverez sur le marché contiennent les mêmes éléments tels que, la nature du bien, la surface totale en mètres carrés, le nombre de pièces, la localisation du bien, le type de transaction, la performance énergétique, les coordonnées de contact, le prix de location ainsi que les charges et les taxes communes. Pour vous démarquer de la concurrence, préciser si votre bien a été récemment rénové, si des commerces, transports et écoles sont à proximité. Vous pouvez également mentionner dans la description de l’annonce la liste des équipements présents.

Vous l’aurez compris, c’est l’image que vous donnez qui déterminera le niveau de demande. Travailler cette image, cela prend du temps. Le titre doit être court et réaliste, ne mentionnez pas la possibilité d’obtenir une place de parking, si votre bien ne le permet pas. Pensez à indiquer une phrase qui projette l’acquéreur, celle-ci doit donner envie d’en savoir plus sur le bien et les points positifs dont il dispose. 

La principale cause qui fait qu’un potentiel acheteur clique sur une annonce, c’est les photos. Prenez des photos avec une belle luminosité pour augmenter la visibilité de ces dernières. Choisissez le meilleur angle des pièces à photographier et soignez le rangement de la pièce. Si vous préférez, des agences immobiliers peuvent faire les photos à votre place, offrant la possibilité d’intégrer également dans l’annonce un système de visite virtuelle en 3D.

La mise en location du bien

Pour acheter un immeuble et gagner gros, il faut maîtriser la gestion locative. Une fois l’annonce publiée, de futurs acheteurs vous contacteront, il sera temps d’organiser les visites. Soyez patient, prenez le temps d’analyser le dossier des divers potentiels locataires avant de rédiger le contrat de location. La dernière chose que vous souhaitez, est d’avoir un locataire qui dégradera le bien et qui ne sera pas en mesure de vous payer.

La loi ALUR mise en place en 2014, vous permet de demander au locataire un justificatif d’identité et de domicile, un document attestant l’activité professionnelle, puis un document attestant les ressources tels qu’un bulletin de salaire, avis d’imposition ou l’avis d’attribution de bourse pour les étudiants. Si vous souhaitez qu’une personne se porte garante (garantie de paiement), ce sera les mêmes documents que le locataire fournira.

Ces documents constituent le dossier de chaque locataire, mais n’oubliez pas le sérieux de celui-ci, une personne qui gagne bien n’est pas systématiquement une personne fiable. Pendant les visites, examinez le comportement de la personne. La personne est-elle ponctuelle ? Se montre t-elle peu intéressée par le bien ? Vous ne pourrez acheter un immeuble et gagner gros si vos locataires changent d’avis et abandonnent la location au bout de 10 jours. De plus, soyez méticuleux dans votre choix et assurez vous de sélectionner le profil adéquat, selon vos attentes.

L’achat revente, une technique qui rapporte

Si vous souhaitez acheter un immeuble et gagner gros sans mettre votre bien en location, vous avez la possibilité d’utiliser la stratégie d’achat revente. Cela consiste au financement d’un immeuble décoté, réaliser des travaux et revendre le bien plus cher, De plus, étant propriétaire de votre résidence principale, la plus-value ne sera pas affectée par les impôts. C’est sans doute la stratégie la plus rapide pour gagner de l’argent rapidement, mais méfiez vous, cela demande du temps et de l’implication.

Vous pouvez acheter un immeuble et gagner gros dans le secteur immobilier ancien, à condition d’acheter le bien situé au sein d’un bon secteur géographique, d’acheter au bon prix, de prendre connaissance des frais et taxes foncières, puis de s’assurer d’être rentable, comme il est indiqué précédemment. Dans le secteur immobilier cette technique est très répandue, dû à la quantité de bénéfices engendrés et du faible temps à prendre en considération pour être rentable.

Conclusion

Vous savez maintenant qu’il est possible d’acheter un immeuble et gagner gros.

Maintenant, je veux en savoir plus sur vous. J’aimerais que vous répondiez aux questions dans la partie commentaire.

Pensez-vous qu’il est rentable d’investir dans des immeubles de rapports ? Savez-vous que les immeubles sont moins chers à l’achat que certains appartements ?

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