Business Plan Immobilier [Les Informations Essentielles]

Dans le cadre de tout projet d’affaires, que ce soit en création d’entreprise, en reprise d’entreprise ou en développement d’activité, il est important de formaliser par écrit ses idées, ses démarches et ses objectifs. Le document qui reprend toutes ces informations, c’est le Business Plan. Egalement appelé « plan d’affaires » ou le business plan immobilier dans le secteur immobilier, il vise à convaincre son lecteur de l’attractivité et de la viabilité du projet.

Si vous lisez cet article c’est que vous avez besoin de vous constituer un business plan immobilier complet pour pouvoir investir dans ce secteur. Vous êtes au bon endroit pour découvrir tous nos conseils pour mener à bien votre projet immobilier.

Qu’est ce que le business plan ?

On a souvent tendance à prendre des raccourcis et à nommer le Business Plan « prévisionnel financier ». Bien qu’une partie du dossier soit en effet dédiée à l’analyse et à la présentation financière du projet, il ne se résume pas qu’à cela. La partie financière sert toutefois l’objectif final de recevoir un financement de sa banque, d’obtenir la participation d’investisseurs externes, ou encore de négocier des tarifs et des délais préférentiels auprès d’un éventuel fournisseur.

Pour être complet, un business plan doit répondre aux questions suivantes :

Qui sommes-nous (statut juridique, actionnariat, siège social,…)? Que vendons ou proposons-nous (produit, service)? A qui (clients)? Comment (réseau de distribution, plan commercial)? Qui sont nos concurrents? Quel est le calendrier du projet (étapes clés)? Quels sont les besoins financiers (montant, type de financement)? Quel est le retour sur investissement (prévision de trésorerie)?

Il a donc une visée argumentaire. Au niveau rédactionnel, il doit être clair, aéré et user de termes compréhensibles par le public. Et sur le plan financier, celui-ci doit être cohérent afin d’obtenir le financement ou la participation attendus.

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Le Business Plan Immobilier

Intéressons nous maintenant au business plan immobilier et surtout quel est son intérêt dans l’investissement immobilier.

Quel intérêt à construire un Business Plan Immobilier ?

Lorsque l’on se lance dans un projet d’investissement immobilier, les attentes et démarches à suivre s’apparentent parfaitement à celles effectuées dans un cadre entrepreneurial. En effet, le projet d’achat immobilier s’appuie sur un modèle économique, nécessite des investissements extérieurs, et a pour objectif de réaliser des profits. Tout comme pour une entreprise. Ainsi, le business plan immobilier présentera toutes les actions que les investisseurs souhaitent mener pour pouvoir mettre en place leur projet immobilier, les moyens qu’ils prévoient de déployer dans ce cadre-là et le délai qu’ils se fixent pour y parvenir.

Le document se veut succinct mais détaillé, et il devra évoquer tous les termes du projet. A savoir la description du bien visé et son coût, sa destination, la stratégie financière, le calcul de la rentabilité de l’investissement ou encore le capital qu’il faudra y injecter. Le business plan immobilier est une véritable maquette du projet servant à en définir le plan d’action nécessaire pour garder le cap vers la mise en place et le développent du projet immobilier, quelle qu’en soit la destination. Et permettra ainsi d’atteindre les objectifs fixés.

A noter que disposer d’un plan d’affaire permet de structurer ses idées. Document itératif, il évolue car le projet s’affinera au fur et à mesure qu’il avance. Mais il en mettra en évidence les forces et les faiblesses tout en permettant de s’assurer de sa viabilité.

La rédaction du business plan immobilier sera ensuite à adapter selon le lecteur que le porteur du projet souhaite atteindre et convaincre. Il est d’ailleurs déjà un premier contact positif avec ce dernier car il témoigne du sérieux et de la crédibilité des investisseurs.

Pour qui établir un Business Plan Immobilier ?

Le porteur du projet et son équipe

Le business plan immobilier constitue, au-delà d’être un outil pour convaincre des parties extérieures, un socle pour le porteur du projet et son équipe. Celui-ci met toute l’équipe au diapason, que ce soit avant le lancement ou pendant les travaux. Ceux-ci pourront en effet s’y référer régulièrement tout au long de l’avancée du projet afin de s’assurer qu’ils restent dans la ligne de ce qui a été établi. C’est également un moyen de vérifier si les résultats sont conformes aux prévisions. Même si le plan d’affaires peut évoluer et être appelé à subir des modifications, il reste un fort outil de communication et de gestion dans le cadre du plan d’action.

Les banques

Les destinataires du business plan immobilier les plus influents sont bien-sûr les banques, auprès desquelles les investisseurs sollicitent un financement. Que ce soit pour une construction immobilière ou un investissement locatif, le plan d’affaires est une démonstration de la cohérence entre les objectifs fixés et la réalité du marché. Les porteurs du projet devront ainsi y mettre tous leurs atouts pour prouver non seulement que le projet est sérieux, mais également qu’il est viable et rentable à long terme.

Pour ce destinataire, l’accent pourra être mis sur les calculs d’une rentabilité rapide et le fait que le bien deviendra un actif à fort cash flow positif. C’est avec un document structuré, synthétique et bien fourni que la banque sera rassurée et octroiera le financement.

Les fournisseurs

Un business plan immobilier peut également s’adresser à des fournisseurs desquels l’investisseur souhaite obtenir des tarifs préférentiels pour l’achat de matériaux, ou encore des délais de livraison négociés. A cette fin, le fournisseur tiendra compte aussi bien des risques que des opportunités de gains qu’il en retirera.

Les actionnaires

Enfin, attirer la participation d’autres investisseurs comme des actionnaires peut constituer un objectif du business plan immobilier, notamment lorsque le bien a une visée locative. Là aussi, la rentabilité du projet devra être mise en avant de même que le bien fondé de l’investissement et les intérêts pour celui qui y investit. Un actionnaire doit être sûr qu’il n’engage pas ses sous dans un projet fantôme et qu’il verra un réel retour sur son investissement.

Présentation de la structure d’un Business Plan Immobilier

Bien que l’acquisition d’un bien immobilier est comme un projet d’entreprise, le business plan d’investissement immobilier nécessite cependant quelques ajustements pour correspondre parfaitement à la typologie du projet.

Structure générale d’un plan d’affaires

Pour que le plan d’affaires soit clairement présenté et bien compris des lecteurs décisionnaires, le mieux est d’établir plusieurs parties qui seront reprises au début dans le sommaire. Les 2 grandes parties d’un business plan immobilier sont, en général :

La partie rédigée: celle-ci présente la situation de ou des investisseurs ainsi que celle du projet en lui-même. Le partenaire sollicité doit y trouver les informations principales qui le convaincront ou pas de continuer la lecture. Cette partie doit être captivante et donner envie au lecteur de chercher plus d’informations dans la partie suivante. Elle se divise de plusieurs parties, qui dépendront du lecteur visé par le business plan immobilier.

La partie financière: elle regroupe toutes les informations financières relatives au projet, ainsi que tous les tableaux qui assoient la cohérence, la rentabilité, la viabilité et la justification du projet d’investissement. Elle prouve en quelque sorte le bien fondé de la première partie. On trouve dans cette division, des tableaux comme le plan de financement prévisionnel ou le compte de résultat prévisionnel.

Structure détaillée du Business Plan Immobilier

Pour servir au mieux les intérêts du projet, le plan d’affaires doit contenir les éléments suivants :

Un résumé rapide du projet : c’est l’accroche qui doit capter, intéresser le lecteur et lui donner envie de continuer la lecture ;
Une description de la situation socio-économique du porteur de projet : âge, santé, situation professionnelle, personnes à charge, etc. : il s’agit de rassurer le destinataire quant au sérieux de l’engagement du porteur du projet ;
Une présentation de sa situation patrimoniale actuelle : bien immobilier, épargne, autres investissements en cours, etc. : prouver que c’est une personne stable et responsable dans son investissement ;
Un descriptif du bien à acquérir et les motivations qui poussent à l’achat : sa localisation, peu de travaux nécessaires, une rénovation à moindre coût, situation attractive, marché immobilier en pleine croissance, etc.;
Une présentation détaillée du plan de financement : montant du capital nécessaire, durée du prêt, montant de l’apport personnel, etc.;
Une présentation du modèle économique, c’est-à-dire le calcul de la rentabilité attendue face aux dépenses à engager (achat, travaux, frais de notaire, etc.).

Pour appuyer le sérieux de la démarche et étayer les calculs déjà fournis, il peut être utile de rajouter une partie présentant les risques que le projet pourrait encourir. Comme les retards de livraison s’il s’agit d’un bien en construction ; ou encore les possibles retards de paiement voir le non-paiement des loyers par les locataires s’il s’agit d’un investissement locatif. Pour chacune des problématiques présentées, il faudra développer les mesures qui devront être prises pour limiter au maximum leur impact sur l’investissement.

Construire un business plan d’investissement immobilier

Un Plan d’affaire est donc à adapter selon le public. Voici les particularités qui doivent être prises en compte dans des business plans relatifs à des investissements en vue d’une location ou d’une location saisonnière.

Pour une location classique

Si le bien visé est destiné à offrir des logements ou des bureaux en location sur toute l’année, son attractivité doit être présentée pour rassurer les actionnaires et la banque. Il faudra donc intégrer dans cette partie des informations sur la réalité du marché immobilier local : à savoir quelle est l’importance de la demande en location, quelle est l’ampleur du parc locatif, y a-t-il beaucoup de bien à louer, ou encore à quelle hauteur s’élèvent les loyers ? Cela peut prendre la forme d’une étude de marché. Elle aura pour but de prouver que ce ne sera pas difficile de trouver des locataires, et que le montant des loyers fixés dans le business plan immobilier est en accord avec l’offre du marché.

Ensuite, une présentation de la rentabilité du projet pourra se faire sous la forme d’un tableau Excel. Le tableau présentera le calcul de la rentabilité nette de l’investissement sur la base de la formule suivante :

(Montant du loyer x 12) x 100 – (les charges locatives) / le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)

Le tableur reprendra donc une par une les informations de la formule :

Les frais d’acquisition du bien tout inclus : c’est-à-dire le prix d’achat, l’apport personnel, le montant du prêt bancaire, les frais de notaire, le montant des travaux s’il y en a.
Les charges locatives annuelles qui restent à la charge de l’investisseur : c’est-à-dire les impôts fonciers, les assurances, les charges de copropriété non récupérables ;
Le montant du loyer fixé.

Pour une location saisonnière

La problématique d’une location saisonnière est toute autre : en effet, le bien doit pouvoir être loué à plusieurs locataires différents durant l’année. Et le montant de la location doit pouvoir couvrir au minimum le montant des frais liés au bien immobilier lui-même, comme les mensualités du prêt immobilier s’il y en a et les charges locatives.

Il faudra donc établir un plan de financement prévisionnel et calculer la rentabilité avec :

Le prix de la location à la nuitée ;
Le taux d’occupation estimé pour l’année ;
Les frais d’acquisition et de gestion du bien

Comme pour le précédent plan d’investissement, il est bon d’inclure une projection concrète se basant sur la méthode de calcul de la rentabilité nette, en rapportant le prix de la nuitée sur le nombre de jours d’occupation estimés sur l’année :

(Location à la nuitée x Nbre de jours loués à l’année) x 100 – (les charges locatives) / le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)

Toujours dans l’optique de rassurer son banquier, présenter 2 cas de figure l’assurera que le ou les porteurs du projet ont la tête sur les épaules :

un cas de figure optimiste, présentant un taux d’occupation maximal en haute saison et proche des 100% donc ;
Un cas de figure moins positif avec un taux d’occupation minimal, juste suffisant pour couvrir les charges.

Il faudra ainsi tirer de ces 2 visions le seuil de rentabilité de l’investissement.

En définitive, le business plan immobilier est indispensable à l’accomplissement d’un projet d’investissement immobilier. Particulièrement utile pour discerner les possibilités de rentabilité d’un bien, il aide également son porteur à en estimer les risques. Le but n’est pas de jouer des sentiments et transmettre une vision optimiste ou pessimiste du projet, mais de prouver aux investisseurs sa solidité. Le business plan immobilier est donc l’outil idéal pour obtenir financement et partenariats avantageux tout en étant le fil conducteur de référence de tous les protagonistes du projet.