Cash-flow positif investissement locatif [Identifier un bien rentable]

Comme tout autre projet financier, la stabilité d’un investissement immobilier dépend de sa rentabilité. L’une des stratégies les plus connues pour un tel suivi est le cash-flow. Cet indicateur vous permet de surveiller de près votre situation financière à court, moyen et long terme. Il est donc important de revoir et d’interpréter clairement ce rapport, afin que votre investissement locatif se développe de manière solide et soutenue dans le temps. L’essentiel est donc avant d’acheter un bien rentable, de savoir si vous avez un cash-flow positif investissement locatif.

Si vous êtes ici, c’est que vous voulez générer un bon cash-flow, c’est à dire une rentabilité élevée à plus de 10%… Découvrez comment dégager un cash-flow positif avec l’immobilier locatif.

Qu’est-ce que le cash-flow ?

Le cash-flow, ou aussi le flux de trésorerie, est un rapport financier qui sert à différencier les dépenses des revenus d’un certain projet durant une période. En ce sens, il existe certains termes qui sont utiles pour savoir comment interpréter les résultats de votre investissement. Il existe deux types de cash-flow :

Financier : lié aux opérations strictement monétaires de l’entreprise. Des opérations: se concentre sur l’argent entrant ou sortant des opérations commerciales.

D’investissement : c’est l’argent qui a été dépensé pour l’utilisation d’un produit qui fournira un avantage futur. Un bon exemple peut être l’achat d’un bien immobilier.

Nous calculons le cash-flow pour évaluer le rendement d’un investissement, c’est-à-dire sa capacité à générer de l’argent et de rester solvable. Un cash-flow positif indique que les actifs actuels de l’investissement locatif augmentent. Cela vous permet de rembourser les échéances du prêt immobilier, de payer les charges et pourquoi pas réinvestir dans un autre projet.

En revanche, un cash-flow négatif signifie que les actifs courants de l’investissement diminuent. Par conséquent, si le cash-flow net de votre investissement locatif est positif, cela signifie que vos revenus ont été supérieurs aux dépenses auxquelles vous avez dû faire face. Et, au contraire, si le flux de trésorerie est négatif, vous avez donc dépensé plus que ce que vous avez gagné.

La stratégie du cash-flow positif investissement locatif

La stratégie du cash-flow positif investissement locatif est un classique des livres d’investissement locatif. Elle consiste essentiellement à acheter un bien immobilier en payant un petit pourcentage du prix total de la propriété. Le reste du montant est payé sous forme d’échéances à votre banque. Pour cela, certains préfèrent louer leur bien. Voici le calcul du cash-flow :

Cash-flow = loyer – échéance prêt immobilier – charges – autres dépenses d’entretien

Il est donc essentiel que le loyer à facturer soit supérieur au coût de l’échéance majoré des charges plus les frais d’entretien du bien. C’est le point clé de la stratégie, car si le loyer perçu dépasse le coût de l’échéance plus les dépenses, votre investissement est bien rentable. De cette manière, vous aurez un revenu stable. Et une fois votre prêt immobilier payé, ce revenu augmente considérablement et vous devenez également propriétaire de votre bien.

Néanmoins, pour que la stratégie du cash-flow positif investissement locatif soit efficace, surtout pour un investissement locatif dans l’ancien, il est nécessaire de vérifier si le prix d’achat de votre bien immobilier n’est pas cher par rapport aux prix du marché.

En effet, le prix de vente et de location d’un bien immobilier ont un certain rapport. Si dans la région de votre investissement le prix de vente augmente de 20%, par exemple, le loyer aura tendance à augmenter. Il faut garder à l’esprit aussi qu’il existe des risques de défaillance, de dommages et de travaux de rénovation à l’achat de votre bien ou en changeant de locataires. Par conséquent, pour utiliser la stratégie du cash-flow positif investissement locatif, il faut évaluer d’abord le bien à acheter pour déterminer les risques encourus à long terme. Que la trésorerie soit positive au moment de l’opération d’achat est forcément une exigence nécessaire mais non suffisante pour vous garantir un bon rendement stable dans le temps.

L’importance du cash-flow dans un investissement locatif

L’investissement dans l’immobilier devient très complexe si vous n’avez pas la capacité de payer vos échéances en plus des différentes dépenses. Les résultats du calcul d’un cash-flow positif pour un investissement locatif vous permettent ainsi d’avoir une vision de votre trésorerie à court et long terme. De plus, ce rapport vous permet d’améliorer la maîtrise de vos finances et vous donne un avantage important lors de la prise de décision d’achat ou de revente de votre bien. Compte tenu de ce qui précède, il est important de considérer qu’un cash-flow négatif signifie que le rendement du bien immobilier diminue, alors qu’un rapport positif suscite la confiance des investisseurs pour continuer à investir plus d’argent.

Par conséquent, un rapport négatif n’est pas la fin de la route, car à l’aide de cet outil vous pouvez détecter les facteurs à l’origine de vos pertes qui entravent l’atteinte des objectifs fixés. Son analyse vous permettra également de prendre des mesures correctives à temps pour améliorer les résultats et faire face à des périodes de crise dans l’immobilier.

Saisie et suivre le cash-flow

Il existe essentiellement deux façons pour suivre un cash-flow positif investissement locatif. Vous pouvez vous-même enregistrer les revenus et les dépenses et ensuite créer un rapport qui contient différentes données telles que les fonds générés ou utilisés dans des activités d’investissement, les fonds générés ou utilisés pour financer d’autres activités (charges ; travaux…). Sinon, il existe des modèles de flux mensuels prédéfinis disponibles pour tous ceux qui souhaitent les utiliser. Celles-ci peuvent être personnalisées en fonction des caractéristiques de votre investissement.

Cependant, comme les données doivent être saisies une par une et manuellement, il faut bien avoir le temps et de la concentration pour préparer un rapport avec ces modèles sans encourir d’erreurs ou d’incohérences. Si vous ne savez pas comment commander votre flux de trésorerie, vous pouvez déléguer cette tâche à des sociétés spécialisées dans l’accompagnement en investissement immobilier.

D’autre part, vous avez aussi la possibilité de choisir des solutions qui peuvent rendre le travail automatisé et de meilleure qualité, tout en perdant moins de temps pour analyser et interpréter les résultats. Ces outils, bien qu’ils soient généralement payants, ils sont une solution intelligente car ils minimisent les marges d’erreur humaine. Ils sont aussi intuitifs et rapides et vous permettent d’être plus efficaces dans la gestion de plusieurs investissements en même temps.

Identifier un bien rentable à partir du cash-flow

Pour pouvoir choisir l’investissement immobilier le plus rentable, il faut calculer la valeur du cash-flow pour chaque bien en se basant sur les données suivantes :

Revenus locatifs attendus. La période approximative de l’année pendant laquelle le bien sera loué. Coût annuel des taxes foncières. Le coût annuel des réparations approximatives. Coût annuel de l’assurance. Coût annuel des dépenses communautaires. Impôts à payer sur le rendement du capital immobilier. Augmentation estimée des bénéfices à long terme. Autres dépenses prévues.

Vous pouvez donc constater que différents facteurs sont essentiels pour le calcul du cash-flow positif investissement locatif. Il faut également être rigoureux pour avoir une vue précise sur la valeur de votre propriété. Il ne faut pas oublier que les résultats de ces calculs vous permettent de définir votre budget maximal pour l’achat du bien afin d’obtenir la rentabilité exigée par le taux d’actualisation. Par conséquent, vous devez également prendre en compte les frais de notaire et d’enregistrement et la TVA ou la taxe sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés. Si, par exemple, vous avez choisi d’investir dans un appartement, il faut faire attention pour ne pas surestimer les revenus attendus et sous-estimer les dépenses que la possession d’un tel bien implique.

Le choix de votre investissement locatif dépend également de plusieurs facteurs pour vous garantir une rentabilité à long terme. L’emplacement et le type de location jouent bien évidement un rôle important pour un projet réussi. L’emplacement aura une influence sur l’augmentation de la plus-value potentielle de votre logement et sur la marge réalisée avec vos loyers. De plus, le type de location permettra de définir la période de location. En effet, pour une location saisonnière, vous n’obtiendrez pas des revenus réguliers. Vous aurez donc des périodes vacantes, sans locataire.

Il ne faut pas oublier que le choix du régime fiscal est aussi essentiel pour votre investissement. Par conséquent, nous recommandons de combiner la stratégie du cash-flow positif investissement locatif avec une analyse de scénario pour mieux évaluer la rentabilité du bien.

Réagir à partir des résultats du cash-flow positif investissement locatif

Étant donné que le rapport du cash-flow positif investissement locatif vous fournit des informations clés sur son rendement, les décisions que vous pouvez prendre au fil du temps varient.

Dans le cas d’investissement locatif dans l’ancien, ce rapport vous permet de fixer votre budget pour l’achat de votre bien et prendre rapidement des décisions de financement avec le meilleur taux proposé par les banques.

Au cas où votre bien nécessite des travaux de rénovation, ce type d’informations vous indiquera le montant disponible dont vous disposez pour les réaliser. Le calcul du cash-flow vous donne une idée également sur le fait de pouvoir couvrir vos dettes à payer. Par exemple, si vous devez parler à votre banque pour demander un report des échéances de votre prêt immobilier. En ayant une idée sur le montant de l’excédent d’argent, vous pouvez penser à un réaménagement de votre bien en rénovant la façade ou en changeant les meubles anciens. Vous pouvez aussi acquérir un nouvel investissement.

Les recommandations pour un cash-flow positif

Avant tout, pour préparer un rapport cash-flow positif investissement locatif avec des résultats précis, vous devez avoir à portée de main toutes les informations relatives aux encaissements et paiements de votre investissement. Ces informations doivent être différenciées et organisées. Si vous devez acquérir de nouveaux biens ou vous prévoyez de nouvelles dépenses, nous conseillons de réaliser des simulations ou des estimations futures auprès des organismes concernés.

De cette façon, il peut y avoir une projection claire des effets de ces ajustements qui vous permettra d’évaluer si vous serez capables d’assumer ces nouvelles dépenses. Une autre recommandation clé lors de la préparation d’un cash-flow positif pour un investissement locatif consiste à prendre en considération le décalage qui existe entre le moment où l’achat du bien immobilier sa revente. Il est également essentiel d’avoir une bonne communication avec vos locataires, car ils peuvent vous recommander à d’autres locataires et éviter ainsi les vacances locatives.

Par la suite, afin de maintenir un rapport cash-flow positif investissement locatif, il est conseillé de faire des projections mensuelles pour atteindre les objectifs fixés. Cette pratique est hautement recommandée, afin d’être prêt à payer une dépense future, qui sera faite à l’avenir sans savoir toujours quand ni combien elle vous coûtera. Ainsi, vous pouvez préparer le budget nécessaire pour cette dépense. Il existe des logiciels dédiés pour gérer votre trésorerie et ce type de tâches. Il faut savoir aussi que le cash-flow est également un élément précieux à préparer dans les scénarios d’urgence. En effet, faire des analyses de vos flux de trésorerie peut vous donner un aperçu des différentes options que vous pouvez prendre selon les circonstances imposées par le marché de l’immobilier. Lorsque votre cash-flow est négatif, vos décisions seront plus rationnelles et réalistes.

En résumé, préparer et savoir interpréter le cash-flow positif investissement locatif vous permettra d’agir de manière correcte dans certaines conditions. C’est l’outil qui peut le mieux vous garantir la bonne rentabilité de votre bien immobilier dans le présent et celui qui vous permet de faire les meilleures projections de vos revenus et dépenses dans le futur.