Devenir indépendant financièrement avec l'immobilier [2020-2021]

L’immobilier est un secteur d’investissement auquel peuvent accéder la plupart des gens. Pour ce faire, il suffit de disposer d’une bonne situation financière, de contracter un emprunt bancaire et de se former en immobilier.

Tout le monde ou presque peut donc devenir un rentier dans l’immobilier et profiter pleinement de ses investissements judicieux. Que vous soyez étudiant, salarié, chef d’entreprise, vous pouvez investir. Dans ces conditions, fini d’exercer un métier à plein temps et bienvenue l’indépendance financière ! Faites-vous encore partie de ceux qui pensent que seul un dur labeur est à même de rendre indépendant financièrement ?

Détrompez-vous et suivez les conseils que nous vous disons dans cet article pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier.

1. Les biens à acheter pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier

Pour gagner votre autonomie financière, vous devrez investir de préférence dans les petites surfaces. Vous pouvez aussi opter pour les biens en mauvais état qui demandent des travaux de rénovation.

L’investissement dans les petites surfaces

Pensez à investir dans les petites surfaces et dans les grandes villes avec une bonne rentabilité telles que Bordeaux, Lille et Nice. Les biens à cibler de préférence sont les studios qui ne valent pas plus de 60 000 euros. Vous vous dites sans doute qu’il vous serait très difficile de dénicher à ce prix.

Sachez que l’astuce à employer est de faire des divisions. Ainsi, vous pouvez par exemple faire une acquisition à 120 000 euros, mais comportant en fait deux studios de 60 000 euros. Gardez donc à l’esprit qu’il n’existe pas véritablement de stratégie à appliquer les yeux fermés pour trouver la bonne affaire. Dès à présent, pensez à acheter un appartement normal et à le diviser en deux pour en faire deux studios !

Vous augmenterez votre rentabilité locative car vous percevrez deux loyers. De plus, dans les grandes villes il y a énormément d’étudiants et de jeunes travailleurs. Vous n’aurez donc aucun mal à louer des petites surfaces. C’est une stratégie idéale pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier.

Investir dans un bien à rénover

L’achat de biens en mauvais états pour y réaliser des travaux est un autre investissement porteur. N’hésitez donc pas à faire l’acquisition de logements en mauvais état pour y faire des travaux de rénovation avant de les remettre sur le marché. Une fois le bien acquis, vous n’aurez qu’à faire appel à une entreprise de bâtiment pour le restaurer, avant de le placer en location.

Cette méthode vous permet de baisser le prix d’achat de l’appartement ou de l’immeuble ainsi augmenter votre rentabilité lorsque vous percevrez les loyers. Ainsi, plus la rentabilité de vos biens est élevée et plus vous avez des chances de devenir indépendant financièrement avec l’immobilier.

La location meublée comme la location non meublée est préconisée pour rentabiliser votre investissement. En la matière, vous pouvez tout aussi bien opter pour la location courte durée que pour la location longue durée.

2. Les travaux dans un bien à restaurer

L’une des meilleures options pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier est de faire l’acquisition d’un bien en mauvais état pour ensuite le restaurer.

Mais à qui confier la réalisation des travaux pour apporter de la valeur ajoutée à votre acquisition ? Nous vous conseillons de vous adresser à une entreprise générale de travaux, c’est-à-dire qui peut vous fournir tous les professionnels dont vous avez besoin.

Recourir à une entreprise de travaux

Si vous avez la possibilité, ne recrutez surtout pas les prestataires séparément. Faites plutôt appel à une entreprise de travaux.

De cette façon, vous aurez l’assurance que les différents professionnels ont pour habitude de travailler ensemble.

Vous pourrez leur imposer un délai, faire signer un contrat et tout formaliser. C’est un excellent moyen de vous éviter des sueurs froides et d’avoir l’assurance que les travaux seront terminés à temps.

De plus, vous aurez contact qu’avec un seul prestataire. Vous éviterez de vous perdre dans le suivi de vos travaux.

Optez pour une société jouissant de sérieuses recommandations

Nous vous conseillons par ailleurs de ne porter votre choix que sur une entreprise recommandée. Adressez-vous donc à vos proches et à vos amis. N’hésitez pas à aller rendre visite à des personnes ayant fait récemment des travaux et à leur demander de vous recommander une entreprise sérieuse, dont ils ont été satisfaits.

En effet, pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier, les travaux sont une étape primordiale. Il est donc essentiel de trouver le bon prestataire.

Notez que faute de recommandation, vous pouvez également chercher à vérifier les chantiers déjà réalisés par l’entreprise. En y jetant un coup d’œil, vous vous ferez alors vous-même une idée de son professionnalisme et pourrez rapidement décider si vous allez lui accorder votre confiance.

Le paiement en plusieurs fois

Ne commettez pas l’erreur de régler l’entreprise que vous aurez retenue pour les travaux en un trait. Au contraire, les paiements doivent être fractionnés. Avant le versement de chaque fraction, vous devrez faire un tour sur le chantier, réaliser un contrôle rigoureux et vous assurer qu’il avance bien comme convenu.

Vous pouvez fractionner les paiements à votre convenance, mais il serait plutôt contre-productif d’aller au-delà de cinq échéances de paiement.

3. La division de bien pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier

Nous allons à présent vous parler de la division de bien. À quel moment la faire ? Et qui doit la faire ? Une fois le bien acquis et l’entreprise de rénovation sélectionnée, il revient à celle-ci de procéder à la division conformément au plan que vous lui imposerez.

Faire appel à un professionnel

Vous devez penser et proposer le plan qu’il faudra suivre pour réaliser la division du logement que vous aurez acquis pour restauration.

Bien sûr, à moins d’avoir une formation d’architecte, vous n’aurez pas d’autre choix que de recourir aux services d’un professionnel pour faire les plans de construction. Adressez-vous soit à un architecte d’intérieur, soit à une décoratrice d’intérieur. Sachez que vous n’aurez aucun mal à en trouver pour vous établir des plans pour un budget restreint. Il faut compter cette dépense dans le financement de votre projet.

Vous pourrez par la suite déduire les frais de votre fiscalité. Nous vous recommandons de ne pas chercher à faire des économies en vous passant d’un professionnel pour la réalisation des plans de construction. Ce serait une très mauvaise idée.

En effet, sans un plan clair et fait par un professionnel, la mise en place de salles de bains ou encore l’aménagement de l’espace pourrait finalement vous revenir dix fois plus cher ! Vous avez donc tout intérêt à faire les choses dans les règles de l’art.

Augmenter sa rentabilité locative

Pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier, vous devez penser rentabilité.

En effet, le but de la division est d’augmenter vos revenus locatifs et c’est l’une des meilleurs solutions pour le faire. En effet, lorsque vous investissez dans des grandes villes, ou que vous avez du mal à trouver des biens rentables, diviser est une stratégie idéale pour augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.

Par exemple, un bien immobilier pas rentable peut le devenir en le divisant. Premièrement, vous allez percevoir deux loyers, au lieux d’un seul. Même si vous divisez votre logement en deux lots, les loyers ne seront pas divisés par deux.

Deuxièmement, dans une stratégie d’achat-revente diviser votre achat en deux est aussi une bonne méthode d’enrichissement.

Mais avant de penser à la stratégie pour augmenter votre rentabilité, vous devez d’abord réfléchir à l’investissement.

4. Le capital nécessaire pour se lancer dans l’immobilier

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport. Il faudra alors recourir à un emprunt bancaire. Pour y accéder, il faudra cependant justifier de revenus récurrents et stables.

Par exemple, vous serez en mesure de contracter un emprunt de 100 000 euros à rembourser en 20 ans à condition de gagner mensuellement 1 800 euros. Même lorsque vous ne disposez pas d’un contrat à durée indéterminée, vous pouvez toujours emprunter de l’argent auprès d’une banque pour financer votre investissement immobilier.

Vous l’aurez compris, pas besoin d’être riche pour trouver une oreille attentive à votre requête. Cependant, il vous faudra faire preuve de persévérance et de patience. Autrement dit, vous devrez rencontrer de nombreux banquiers et plaider inlassablement votre cause en présentant les bons arguments pour emprunter et devenir indépendant financièrement avec l’immobilier.

Les attentes du banquier

La première interrogation du banquier auquel vous voudrez emprunter de l’argent est de savoir si vous pouvez lui rembourser. Cela signifie qu’il s’assurera en amont de votre solvabilité.

Pour ce faire, il vérifiera si vous avez un salaire régulier. Les banques accordent facilement leur confiance à une personne pouvant justifier de revenus réguliers, ou à défaut d’un gros patrimoine ou apport.

Si vous disposez d’argent dans votre compte bancaire ou d’un patrimoine conséquent, la banque pourra alors vous octroyer un crédit sans aucune difficulté. Ce dispositif a priori complexe consiste simplement de la part de l’organisme prêteur à vous prêter de l’argent en prenant votre argent en contrepartie comme garantie. Si vous avez de l’argent épargnée, la banque s’assure que vous pourrez rembourser le prêt avec cette somme.

5. Trouver des locataires

Vous avez trouvé le bien idéal dans lequel investir. Vous avez pu contracter l’emprunt nécessaire. L’entreprise que vous avez chargée de réaliser les travaux de restauration s’est déployée et a respecté les délais de livraison. Tout est donc fin prêt pour que vous mettiez le logement en location. Mais, comment trouver des locataires pour devenir financièrement indépendant avec l’immobilier ?

La location saisonnière pour devenir financièrement indépendant avec l’immobilier

Pour une location saisonnière, il est judicieux de meubler le logement avec goût. Autrement dit, vous devez vous investir dans du « home staging ». Ce terme qui sert à désigner la valorisation immobilière est d’une importance capitale. Si vous êtes un décorateur dans l’âme, vous n’aurez aucun mal à vous y mettre vous-même. Dans le cas contraire, il faudra déléguer.

L’importance de la photographie

Êtes-vous un passionné de photo ? Cela vous sera d’une grande utilité ici. Réalisez de magnifiques photos pour mettre en valeur votre bien. Et tout comme dans le cas de la décoration, n’hésitez surtout pas à faire appel à un photographe professionnel si vous ne savez pas prendre des photos. De la qualité des prises, dépendra la visibilité de votre annonce immobilière sur les sites spécialisés en ligne.

Pour louer les services d’un photographe, il faudra prévoir une somme de quelques centaines d’euros. Mais cela en vaut vraiment le coup. Vous aurez en effet l’assurance de trouver rapidement un locataire pour votre bien mis en location. Vous pourrez même trouver un acquéreur de votre bien si vous souhaitez au bout du compte le vendre, grâce à la qualité des photos.

Retenez donc que les photos sont vitales si vous comptez faire de la location courte durée. Si elles sont de piètre qualité, vous n’aurez pas la moindre chance de trouver preneur pour votre bien même si ce dernier a tout pour plaire ! Faites de jolies photos et postez sans plus attendre votre annonce sur AirBnB ou encore Booking…

L’avantage de la location saisonnière pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier

Vous souhaitez faire de la location saisonnière, c’est une très bonne stratégie d’investissement. En effet, les biens immobiliers en location courte durée rapportent plus qu’un logement loué à l’année.

Les prix pratiqué sur de la courte durée sont plus cher. Si votre logement se loue 500€ dans une location classique, vous pourrez en tirer facilement 800€ pour une location en courte durée. Vous voyez ici l’intérêt d‘augmenter votre rentabilité locative pour devenir financièrement indépendant avec l’immobilier.

Attention cependant à trouver des personnes, sinon vous risquez de ne jamais avoir de locataires et de perdre de l’argent.

Trouver preneur pour une location sur l’année

Vous pouvez tout aussi bien choisir de louer sur l’année. Mais, comme vous vous en doutez certainement, le processus à respecter pour une location longue durée diffère de celui d’une location saisonnière.

La stratégie pour avoir pleins de demandes et devenir financièrement indépendant avec l’immobilier

Déjà, il est plus efficace de poster votre annonce sur le bon coin. Assurez-vous de disposer de deux ou trois prises de qualité que vous accompagnerez de quelques mots décrivant correctement le bien. Et, n’omettez pas de laisser un contact ou vous joindre. À ce sujet, vous feriez mieux de privilégier le téléphone au détriment du mail. Ce sera ainsi pour vous un bon moyen de vous faire une première idée de la personne intéressée.

Une fois le premier contact établi, il vous reviendra de fixer un rendez-vous à tous vos potentiels locataires. Conviez-les à une visite groupée des lieux. Ce procédé ne présente que des avantages. D’un côté, cela vous évitera de vous déplacer à tous les jours. De l’autre, vous mettrez en concurrence les personnes intéressées et elles seront tout à fait conscientes qu’elles ne sont pas les seules sur le coup ! Elles feront alors preuve de diligence pour vous faire parvenir leur dossier.

L’avantage de la location à l’année

De nombreux investisseurs ne privilégient pas une location à l’année, faute de rentabilité. En effet, ils achètent des biens peu rentables et sont contraint de faire de la location courte durée pour pouvoir dégager du cash-flow.

Pourtant, la location longue reste la meilleure solution pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier.

Vous recevez des loyers tous les mois et vous n’avez pas besoin de rechercher des nouveaux locataires toutes les semaines. De plus, la gestion du bien est réduite car les locataires gèrent le logement sans vous contacter tous les jours.

Le seul point négatif est que vous avez moins de rentabilité locative, mais selon moi la perte est minime par rapport au temps de gestion.

La délégation du bien

Pour la gestion des problèmes avec les locataires, il vaut mieux recourir à une agence immobilière. Cependant, cela a un coût pouvant aller jusqu’à une majoration de 7 % du loyer.

Compte tenu de ce coût, vous pouvez donc également donner la possibilité à vos locataires de se passer des services d’une agence. Vous mettrez alors à leur disposition le contact d’un électricien, d’un plombier ou de tout autre technicien de confiance.

En cas de problème, ils pourront alors directement le joindre sans vous déranger. Et ce n’est qu’une fois le devis effectué que vous serez sollicité pour son règlement.

Les taxes

Nous vous recommandons de faire un bail meublé ou étudiant lorsque vous louez à l’année et un bail courte durée quand vous optez pour la location saisonnière. Dans tous les cas, veillez à ce qu’un contrat soit établi et signé.

Par ailleurs, vous gagneriez à déclarer vos biens en BIC réel. Ce que vous devez savoir, c’est que la location nue exige de payer davantage d’impôts que la location meublée, en plus de soumettre à bien plus de contraintes.

Il vaut donc mieux opter pour du meublé lorsque vous investissez dans l’immobilier pour devenir financièrement indépendant avec l’immobilier. Ainsi, vous pourrez faire une déclaration de vos biens en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) aux frais réels. Vous bénéficierez en conséquence de la déduction des charges induites par votre emprunt bancaire, les travaux réalisés ainsi que l’ameublement effectué.