Investir dans un immeuble de rapport [2020-2021]

L’investissement immobilier permet à des personnes de se constituer un patrimoine ou même de vivre grâce à l’immobilier locatif.

Lorsque vous souhaitez investir, vous cherchez généralement un appartement pour loger des locataires qui vous paieront un loyer. 

Si vous lisez cet article, je suppose que vous avez déjà entendu parler des immeubles de rapport. Vous pensez aussi que ces investissements ne sont réservés qu’à une minorité d’acheteurs : “Les ultras riches”. 

Mais si je vous prouvais que vous aussi vous pouvez investir dans un immeuble de rapport. 

Encore mieux, vous verrez qu’acheter un immeuble est parfois moins cher que d’investir dans un appartement et vous rapporte plus d’argent avec l’ensemble des loyers. 

Attention, un immeuble n’est pas forcément un énorme édifice avec des centaines de logements. Je vais vous parler de bâtiments accessibles pour un prix abordable.  Des immeubles anciens avec un peu de travaux.

Mon objectif est de vous faire comprendre la méthode qu’utilisent les investisseurs immobiliers les plus aguerris, mais aussi les plus rentables.

1. Investir dans un immeuble de rapport : Trouver son bien immobilier

La question principale lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier est de connaître le prix d’achat de votre bien immobilier. 

Le but est d’avoir un prix le plus bas possible pour augmenter le rendement locatif de son investissement. Le rendement étant le ratio entre les revenus que vous percevrez grâce aux loyers et le montant de votre achat.

Ciblez des zones à forte demande locative

Investir dans un immeuble de rapport nécessite des connaissances poussées de son marché immobilier et de son secteur d’investissement.

En effet, vous ne devrez pas trouver un seul locataire, mais plusieurs. Votre mission est donc encore plus difficile. 

C’est pour cette raison qu’il est primordial d’acheter un immeuble dans des villes avec énormément de demandes locatives et que vous avez étudié. 

Pour savoir si vos logements vont être occupés rapidement, je vous conseille de poster une fausse annonce sur un site comme Le Bon Coin. Vous ciblez des logements qui vous plaisent et qui ressembleront à vos futurs logements. Ensuite, vous postez une annonce dans la ville où vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport. 

Si vous recevez des demandes quotidiennes et que des personnes sont prêtes à visiter vos biens, alors vous pouvez en déduire que la demande locative est élevée.

Une fois que vous avez défini une zone d’investissement, vous devez cibler les villes où les prix sont bas pour investir.

Des villes avec des prix d’achat bas

La première chose à savoir, c’est qu’acheter un immeuble dans une grande métropole française est souvent hors de prix. À moins d’avoir une grosse somme d’argent à investir, je vais vous donner une astuce pour trouver un immeuble de rapport rentable et pas cher. 

Vous pouvez trouver des immeubles avec un prix en dessous de 150 000€. Vous me prenez sûrement pour un rêveur, mais je vous garantis que des personnes investissent et achètent des biens à ce prix. 

Alors, comment font-ils ? 

Non, ils n’achètent pas en plein milieu de la campagne française, dans des endroits sans locataires potentiels. 

Ils investissent dans des villes situées à une heure de transport maximum d’une grande ville. Lorsque je parle de grandes villes, je parle de Paris, Lyon, Lille, Nantes, Bordeaux… 

Oui, ils ne concentrent pas leur recherche dans ces villes, car ils savent pertinemment que les prix d’achat ne seront pas intéressants pour un investissement locatif. 

Une zone à une heure de trajet est un très bon compromis, car vos locataires pourront travailler dans la ville la plus proche, celle qui concentre un bassin d’emploi. 

Pour trouver ces perles rares, je vais vous donner une astuce qui permet aux investisseurs immobiliers d’investir dans un immeuble de rapport sans perdre de temps en prospection.

Investir dans un immeuble de rapport : La négociation et le réseau

Les meilleures affaires immobilières ne se trouvent pas sur internet ni dans les journaux. 

En effet, pour réussir dans l’immobilier, il faut vous constituer un réseau d’apporteurs d’affaires. Cette technique vous permettra d’avoir les meilleurs immeubles, aux prix les plus bas, avant tout le monde. 

C’est de cette façon que vous réussirez à trouver des immeubles pas chers en dessous de 150 000€. 

Pour vous créer un réseau, la solution est de visiter un maximum de biens avec un agent immobilier, de lui expliquer vos motivations et vos projets d’investissements. 

Dites-lui que vous seriez prêt à investir avec lui s’il vous trouvait un immeuble. Alors, dès qu’une bonne affaire se présentera à lui, il vous contactera. 

C’est idéal pour l’agent, car il vend son bien immobilier rapidement et n’a donc aucuns frais pour trouver un acheteur. 

De plus, vous pourriez négocier avec le vendeur avant tout le monde. Vous seriez le premier à visiter son immeuble et à lui faire une offre. Si le vendeur souhaite le vendre rapidement, vous aurez toutes vos chances dans la négociation. 

Ainsi, vous augmenterez votre rentabilité locative si vous parvenez à baisser le prix. C’est la meilleure solution pour investir dans un immeuble de rapport. 

Connaître le rendement locatif de son immeuble

Pour investir, la rentabilité locative est un élément à connaître. Vous ne pouvez pas acheter si vous ne connaissez pas ce chiffre. 

Il existe plusieurs méthodes pour calculer ce nombre. Tout d’abord, le rendement locatif brut qui correspond au loyer annuel divisé par le prix d’achat et multiplié par 100. 

Selon moi, une rentabilité locative brute en dessous de 7-8 % correspond à un immeuble qui ne sera sûrement pas une bonne affaire. 

Ce calcul permet d’avoir une première indication sur la rentabilité de votre projet. Cependant, il ne prend pas en compte les charges et les impôts. 

Avec un immeuble, cette rentabilité va être multipliée. Vous recevrez plusieurs loyers de vos locataires, car vous possédez des lots d’appartements. 

De plus, un immeuble est une monopropriété, vous n’aurez pas de charges de copropriété ni de syndicat à payer. Ce sont souvent des charges importantes lorsque vous investissez dans un appartement en copropriété. 

Ainsi, plus un immeuble possède d’appartements, plus votre rendement locatif augmentera. 

C’est pour cette raison qu’investir dans un immeuble de rapport est une méthode à exploiter pour vivre de l’immobilier rapidement. 

Maintenant que vous savez dénicher la bonne affaire pour investir dans un immeuble, intéressons-nous à la gestion quotidienne de cet investissement locatif.

2. La gestion de l’immeuble de rapport

Acheter un appartement est souvent un investissement de temps important, car vous devrez sûrement vous occuper des travaux, trouver les locataires, gérer leur départ… Pour un immeuble, ce travail est multiplié et demande plus de temps, car vous possédez de nombreux lots.

Déléguez vos travaux au maximum

Lorsque vous venez d’investir dans un immeuble de rapport, des travaux seront sûrement à prévoir pour améliorer la vie de vos futurs locataires. 

Cette mission prend souvent du temps si vous décidez de l’accomplir vous-même. L’idéal est de déléguer cette tâche à des personnes spécialisées dans les métiers du bâtiment. 

En effet, vous devrez refaire vos logements, mais aussi les parties communes. Vous imaginez bien que cela prend du temps. 

Pour pouvoir faire appel à des prestataires pour la rénovation de votre immeuble, il est conseillé de prévoir ces travaux dans votre crédit bancaire. De plus, négociez auprès de votre banque un différé de paiement pour rembourser le prêt après vos travaux et une fois que les locataires sont installés. 

De plus, vous pourrez les amortir pour payer moins de charges et d’impôts. 

Les travaux à prévoir et à vérifier lors de l’achat d’un immeuble : 

• La toiture de votre immeuble 
• La façade du bâtiment 
• Les installations électriques 
• L’isolation 
• L’état général des parties communes

Pour gagner du temps, et installer des locataires rapidement dans vos appartements, il est nécessaire de faire travailler des entreprises extérieures.

Un décisionnaire unique

Investir dans un immeuble de rapport présente de nombreux avantages. L’un d’eux est particulièrement intéressant. 

En effet, vous êtes le seul décisionnaire dans la gestion de votre bien immobilier. C’est vous qui décidez de faire des travaux, de refaire la toiture ou encore d’améliorer les parties communes. 

À l’inverse d’une copropriété qui est en droit d’imposer des travaux, vous pourrez gérer au mieux votre budget et effectuer vos travaux lorsque vous en avez les moyens financiers. 

Cependant, être décisionnaire unique a aussi un aspect négatif. Vous êtes le seul à assumer les charges de votre immeuble. 

Vous ne pouvez pas demander à vos locataires de payer pour les travaux. 

Le décisionnaire unique dans la gestion d’un immeuble de rapport est globalement un point positif. Toutefois, il est important que vous ayez des revenus de côté pour assumer les gros travaux. 

Investir dans un immeuble de rapport : Un gain de temps non négligeable

Vous êtes un investisseur immobilier ou vous souhaitez le devenir, bonne décision. Maintenant, pourquoi acheter un immeuble peut vous faire gagner énormément de temps ? 

Tout d’abord, car vos lots d’appartements seront au même endroit. Vous n’aurez plus à faire de nombreux kilomètres pour vous rendre sur les lieux de vos différents biens immobiliers. 

De plus, imaginez vous recevoir 5 ou 6 loyers par mois avec un seul investissement locatif. Vous gagnez du temps dans la réalisation de vos objectifs avec l’immobilier. 

Si vous appliquez cette stratégie d’investissement et que vous décidez d’investir dans un immeuble de rapport à chaque opération que vous réalisez, vous pourrez devenir rentier immobilier rapidement.

3. Vendre son immeuble de rapport

La dernière partie de cet article concerne la vente de votre bâtiment. En effet, investir dans un immeuble de rapport est une stratégie intéressante, mais vous pouvez aussi décider au bout de quelques années de vendre votre bien immobilier.

La vente complète de l’immeuble

La première stratégie de vente est la vente complète de l’immeuble d’habitation. 

En achetant votre immeuble, vous avez peut-être réalisé des travaux. Ces travaux ont permis à votre bâtiment d’être rénové et il prend de la valeur. 

Ainsi, son prix de vente va augmenter et vous réaliserez sûrement du bénéfice à la revente. C’est pour cette raison qu’il est important d’investir dans des villes en développement. 

De plus, si vous arrivez à vendre alors que vos logements sont occupés, vous pourrez augmenter le prix de votre bien. 

Le futur investisseur n’aura pas à faire l’effort de rechercher des locataires. Ni même de faire des travaux. 

Pour une personne qui souhaite investir et générer des revenus passifs rapidement, votre immeuble sera l’investissement idéal. 

L’acheteur n’aura pas un pouvoir de négociation énorme face à vous, il sera contraint de s’aligner à votre demande. 

Vous lui facilitez la tâche, en investissant, il aura à sa disposition un bien rentable, sans travaux et sans avoir besoin de trouver des locataires. Idéal.

La vente de lots séparés

Une autre stratégie peut convenir parfaitement pour dégager du bénéfice rapidement avec la vente de votre immeuble de rapport. 

La solution est de diviser le bâtiment et de vendre les appartements séparément. C’est astucieux lorsque l’on imagine que les lots ont été rénovés. Ils ont donc pris en valeur. 

Cette méthode est plus longue, car vous ne devez pas trouver un seul acheteur, mais plusieurs. 

Vous perdrez sûrement du temps pour trouver tous les acheteurs, mais revendre en lots peut vous faire gagner beaucoup d’argent. 

Un immeuble avec 5 appartements que vous pouvez revendre 300 000€ peut vous rapporter 100 000€ de plus s’il est vendu en différents lots. 

Néanmoins, si vous décidez d’appliquer cette stratégie, vous ne pourrez pas revendre à des investisseurs immobiliers des lots séparés, car ils ne seront pas rentables. Peut-être qu’un investisseur achètera pour son patrimoine, mais pas pour dégager des revenus passifs. 

Vous devrez donc trouver des personnes avec pour objectif d’acheter un appartement afin de l’habiter. 

Deux stratégies existent pour la vente de votre immeuble de rapport. Les deux stratégies sont intéressantes pour dégager du bénéfice, vous devez choisir celle qui correspond à vos attentes. 

Conclusion

Vous êtes maintenant capable d’investir dans un immeuble de rapport à fort potentiel, de le gérer et de le vendre. 

Avez-vous envie d’acheter un immeuble de rapport ? Pensez-vous qu’investir dans un bâtiment est un bon investissement locatif ? 

J’aimerais avoir vos réponses en commentaire. 

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