Projet Immobilier Locatif [Définir son plan gagnant]

En matière d’investissement, l’immobilier reste une valeur sûre. Ces dernières années, de nombreux investisseurs, professionnels ou non, sautent le pas. Pour autant, l’immobilier relève d’un marché complexe. Il est parfois difficile de trouver des informations fiables et sécuritaires avant de créer un projet immobilier locatif. La qualité d’un bon investissement se verra sur le long terme pour construire son empire. Il faut parfois quelques années avant d’appréhender la réussite ou non d’un investissement immobilier. Mais alors, quelle stratégie adopter pour votre projet d’investissement immobilier ?

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Projet immobilier locatif, l’importance d’être claire

Vous souhaitez investir dans un projet immobilier locatif, avoir une stratégie claire et définie avant de vous lancer fait toute la différence. Trop de futurs investisseurs se lancent à cœur perdu dans des recherches d’investissement immobilier potentiel, sans prendre en compte leurs besoins, leurs objectifs voire parfois même, leur budget. Pourtant, prendre le temps de réfléchir à son projet permet, bien souvent, d’éviter les déconvenues.

Définir son objectif

Cela peut sembler évident, mais bien investir demande un temps de réflexion. Il est utile de se poser quelques questions, afin de comprendre l’enjeu réel d’un projet d’investissement. La première chose importante est de comprendre qu’un investissement immobilier s’apprécie sur le long terme. Il faut donc partir avec l’idée qu’un investissement immobilier ouvre une fenêtre de 3 à 5 ans avant d’atteindre son objectif. Il faut s’interroger sur les raisons qui poussent investir. Une volonté de résultats financiers est un moteur pour beaucoup. Néanmoins, selon le type d’investissement choisi, les contraintes, et par extensions les profits dégagés, ne seront pas les mêmes.

Projet immobilier locatif : Comprendre son besoin

Autres enjeux, comprendre votre besoin en tant qu’investisseur. S’agit-il d’une volonté de réaliser du profit ? Est-ce un projet à vocation personnelle (achat d’un bien d’habitation par exemple). Avez-vous pour ambition l’achat de locaux commerciaux ou de bureau pour votre société ? Est-ce un investissement locatif ? … Votre projet d’investissement et votre stratégie investissement immobilier, selon votre besoin, et vos objectifs pourra change du tout au tout.

Connaître son budget

S’il y a bien une chose à savoir avant de se lancer dans un projet immobilier locatif, c’est de connaître son budget. Il ne suffit pas d’avoir une idée, ou de savoir dans quoi on souhaite investir. Connaître précisément son budget, permet de cibler correctement ses recherches et d’estimer la viabilité de votre projet d’investissement immobilier. Certains facteurs déterminants auront un impact non négligeable sur le montant de votre investissement. Ainsi, l’emplacement, le type de bien, ses qualités viendront influer sur le montant à investir.

Cependant, le seul prix d’acquisition d’un ou plusieurs biens n’est pas les seules valeurs à prendre en compte. Les frais liés aux opérations d’investissement représentent à eux seuls un coût important. On pense notamment aux droits de mutation pour un investissement dans l’ancien, aux frais d’emprunt auprès de la banque et à tous les frais annexes (travaux, entretien, taxe foncière, assurance pour les propriétaires non occupant…).

Le projet immobilier locatif est-il viable ?

Vous connaissez votre objectif, votre besoin est clairement défini et vous connaissez votre budget ? Assurez-vous de la viabilité de votre investissement immobilier. Faites des recherches et soyez proactifs. Il faut savoir rester à l’écoute du marché. En effet, certains investissements sont plus rentables que d’autres. La conjoncture économique, les nouvelles lois, l’actualité en général, peuvent favoriser certain type de projet immobilier locatif. N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels du secteur. Ils seront à même de vous informer sur les nouveaux besoins, notamment en matière d’investissements locatifs.

L’investissement immobilier locatif ancien, quels avantages ?

 Si l’on pense de prime abord à investir dans du neuf, sachez qu’investir dans l’immobilier ancien peut présenter un réel avantage.

L’investissement immobilier : une valeur sûre

On ne le répétera jamais assez, mais l’immobilier reste aujourd’hui une valeur refuge. C’est un placement qui résiste au temps, et aux crises économiques sans trop perdre de valeurs. Cette dernière année, les taux restent au plus bas et certaines grandes villes offrent la possibilité de faire de belles plus-values. L’investissement immobilier locatif reste un des placements plébiscités par les Français devant les assurances vie, les livrets d’épargne et les actions.

L’ancien, des avantages fiscaux intéressants

Si vous hésitez, entre un investissement immobilier locatif dans l’ancien ou dans le neuf sachez qu’investir dans l’ancien offre de gros avantages. Certains dispositifs dédiés permettent d’alléger les frais, notamment en ce qui concerne les travaux et rénovations. La loi Malraux, loi de défiscalisation immobilière de 1962. Elle permet d’obtenir des réductions d’impôt ainsi que des avantages fiscaux pendant 4 ans.

Pour en bénéficier, l’investissement immobilier doit se situer dans une zone Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans un secteur sauvegardé (SS). La loi monument historique de 1993, permet également certains avantages de déductions fiscales.

Types d’investissement immobilier pour un projet immobilier locatif

Contrairement à une seule vocation d’habitation, l’investissement immobilier locatif peut être de plusieurs genres.

Les locaux commerciaux

Investir dans l’achat de locaux commerciaux est un choix intéressant. En effet, il pourra être mis en location à des entreprises. Il faut savoir que les baux locatifs commerciaux présentent bien plus davantage qu’un bail locatif d’habitation. En effet, les frais de travaux et d’entretien pourront être à la charge de l’occupant. Dans cette même idée, l’entreprise qui occupe le bâtiment réglera également la taxe foncière professionnelle. Contrairement à une habitation, le montant du loyer ne sera pas fixé selon son rapport de surface, mais selon son potentiel d’exploitation. Il est judicieux de se renseigner auprès de professionnels afin d’estimer le potentiel du projet immobilier locatif du bien et de fixer un loyer au juste prix.

Les bureaux

Là encore, le potentiel locatif est énorme pour ce type d’investissement immobilier. Plusieurs stratégies locatives sont envisageables. Il est possible de louer un étage complet, un bâtiment entier ou encore de segmenter un étage en espaces de coworking. Le coworking à ceci d’intéressant qu’il permet de louer plusieurs petits espaces au sein d’un même volume. Tout dépend de votre projet.

Achat de biens à diviser et colocation

Sur le même principe que les espaces de coworking, il peut être intéressant d’investir dans des volumes à segmenter en lots pour un projet immobilier locatif. Vous aurez ainsi la possibilité d’y avoir plusieurs locataires et donc plusieurs loyers, pour rentabiliser plus rapidement votre investissement immobilier.

Néanmoins, il sera nécessaire d’envisager la création d’un règlement de copropriété et s’assurer que tous les occupants disposent d’arrivée d’eau, de sources de lumières naturelles et d’entrée indépendantes. La colocation peut être une stratégie viable pour rentabiliser un espace et bénéficier également de plusieurs loyers. Les baux pour les colocations peuvent bénéficier d’une close de solidarité afin d’éviter les impayés.

Achat pour location saisonnière et de courte durée

La location saisonnière est un marché en demande. L’emplacement de votre investissement immobilier sera un critère décisif pour la rentabilité de votre bien. Il faut donc rester vigilant aux points d’intérêts et activités autour d’un bien que vous envisagez de louer en location saisonnière. En termes d’investissement et de projet immobilier locatif, ce type de biens se loue meublés.

Les parkings

Les difficultés de stationnement au sein des grandes agglomérations sont un problème qui se pose. De plus en plus d’investisseurs immobiliers se lancent dans l’achat de box ou de place de parking qu’ils mettent ensuite en location à prix d’or. Ce n’est pas tant le prix d’une place que la rente locative de multiple stationnement qui rend cet investissement très intéressant. L’avantage est qu’il n’y a pas de frais d’entretien (ni électricité ni chauffage).

Achat d’immeuble de rapport

Ce type d’investissement permet de mutualiser les achats de biens immobiliers au sein d’un même immeuble. Cela permet d’annuler les charges de copropriété et de diviser le risque de votre investissement immobilier par le nombre d’appartements disponibles dans l’immeuble.

De plus, avec ce type de projet immobilier locatif vous générerez des revenus élevés par rapport à l’achat d’un seul bien. En effet, dans certaine région le prix d’un ancien immeuble de rapport est le même que le prix d’un seul appartement.

Bien gérer les locations de son projet immobilier locatif

Lorsque l’on a un projet immobilier locatif, il est important de réfléchir au type de bail que l’on peut associer aux biens achetés.

Louer un logement vide

Louer un logement vide est très courant. Cela s’applique pour les locations étudiantes, les locations d’habitations classiques, ou pour une résidence secondaire. Dans ce cas, il s’agit d’un bail classique, fixé par la loi de 1989. La durée du bail sera de 3 ans renouvelables si le propriétaire est un particulier ou une société familiale (SCI). Cette durée se prolonge à 6 ans si le propriétaire est une société. La reconduction de ce bail est tacite si aucune des deux parties (propriétaire ou locataire) ne s’est manifestée pour résilier (le préavis est de 3 mois sauf zone immobilière tendue). Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire est en droit de demander un dépôt de garanti. Concernant les charges, elles peuvent être payées au réel ou sous forme de provision pour charges selon le contrat de location. 

Louer un logement meublé

Pour un logement loué meuble, le bail est signé pour un an reconductible tacitement. Cette durée peut être réduite lorsqu’il s’agit d’un logement étudiant. Le dépôt de garantie correspond généralement à deux fois le montant du loyer. Le préavis de départ est d’un mois pour le locataire.

Location saisonnière ou de courte durée

Un bail saisonnier est plus indiqué dans le cas d’une location saisonnière ou d’une location de courte durée. Ce bail est à durée limitée et n’est pas reconduit tacitement.

Location commerciale

Dans le cas d’un local à usage professionnel, il s’agit d’un bail commercial. Il est généralement signé pour une durée de 9 ans ou plus. Le locataire peut choisir de quitter le local au bout de 3 ans. 

Location de bureau

Le bail professionnel est indiqué pour l’activité d’une profession libérale ou d’une activité non commerciale. La durée du bail est de minimum 6 ans. Il est néanmoins possible de quitter les bureaux en respectant un préavis de 6 mois. À noter, la reconduction d’un bail professionnel n’est pas tacite.

Bien vivre de ses investissements locatifs, quelques astuces

Vous l’aurez compris, il est tout à fait possible de vivre de ses investissements locatifs. Pour autant, le projet immobilier locatif initial doit être suffisamment clair afin de ne pas se lancer dans un projet qui ne pourrait être viable.

Projet immobilier locatif : Se projeter sur le long terme

Indispensable lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif : se projeter sur le long terme. Effectivement une bonne mise de départ ne suffit pas. Vivre de l’immobilier n’est pas qu’une question d’argent, car la rentabilité d’un investissement immobilier s’apprécie sur plusieurs années. Il est important de carrer son projet et de visualiser les chiffres sur les années à venir sans omettre les charges et coûts additionnels. En clair, il faut faire des calculs. 

Ne pas attendre une baisse des taux

Cela peut sembler aberrant, mais un bon investisseur immobilier ne pas attendre une trop forte baisse des taux pour lancer son projet. Si les taux et les prix du marché baissent significativement, la concurrence sera plus rude, car d’autres investisseurs auront attendu ce moment pour se lancer. Le marché sera donc plus tendu, et les potentielles sources d’investissement moins nombreuses.

Rester sélectif sur l’emplacement

Un des critères de choix en immobilier et bel et bien l’emplacement. C’est une des choses que vous ne pourrez pas changer. Il faut s’assurer que l’environnement est propice à la réalisation de votre projet immobilier locatif. N’achetez pas un immeuble pour en faire des logements étudiants, si vous vous savez trop excentré des zones universitaires, etc.

L’objectif d’un investissement immobilier locatif est de pouvoir le louer. Il faut donc s’assurer que vos locataires puissent bénéficier d’un environnement favorable. Des bureaux seront plus à leur place dans une zone d’activité ou en centre-ville…

Le loyer doit correspondre au marché

Le loyer est également une question primordiale pour les investissements immobiliers locatifs. Bien évidemment, le potentiel locatif du bien à son importance, tout comme sa localisation. Néanmoins, il est important de ne pas trop s’éloigner des prix du marché au risque de ne pas réussir à louer son bien.

Investir en valeur et en volume

Le dernier conseil et non des moindres, est d’investir en valeur et en volume. Il faut comprendre qu’un investisseur immobilier efficace peut multiplier les investissements, même à rendement bas. Pour exemple, l’achat de places de parking. Selon la localisation, une place pourra se louer plus ou moins cher. C’est en jouant sur le volume de place acheté et non sur leur seule valeur locative que l’achat de places de parking est intéressant.

L’investissement en immobilier est toujours une question d’équilibre. Avant de lancer un projet immobilier locatif, il faut s’assurer d’avoir toutes les connaissances pour rendre ce projet rémunérateur sur le long terme. Il est aujourd’hui facile d’obtenir rapidement des informations. Sur le net ou auprès de professionnels, n’hésitez pas à poser vos questions et à étudier votre projet sous tous les angles avant de vous lancer.

Conclusion

Vous connaissez maintenant toutes les astuces pour lancer votre projet immobilier locatif et réussir à vivre de vos rentes.

Je voudrais en connaître plus sur vous donc répondez à mes questions en commentaire pour pouvoir échanger ensemble.

Quel type de projet avez-vous envie de réaliser (immeuble de rapport, parking…) ? Pensez-vous qu’il est difficile de vivre avec l’immobilier ?

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