Investissement locatif Valenciennes [Faut-il investir en 2021]

Située dans la région des Hauts de France et plus précisément dans le département du Nord, la ville de Valenciennes est une métropole en plein renouveau pour réaliser un investissement locatif Valenciennes.

Sa situation et sa connexion grâce à des très bonnes infrastructures de transports en fait un carrefour au cœur de l’Europe, connectée aux grandes capitales économiques telles que Paris et Lille mais aussi Londres, Bruxelles et Amsterdam, Malgré les bouleversements de l’Histoire, la fermeture des mines et la seconde guerre mondiale, Valenciennes a su se renouveler et devenir une importante capitale culturelle, une métropole attractive pour les étudiants et pour les start-up mais aussi un pôle industriel et économique important grâce à l’installation de grandes entreprises.

Valenciennes voit depuis quelques années sa population en constante augmentation, son attrait par les investisseurs grandir, volant parfois la vedette à Lille, Douai ou Cambrai dont le marché immobilier est devenu assez cher.

Faisons un état des lieux des avantages d’un investissement locatif Valenciennes et voyons ensemble les opportunités et les avantages que peut représenter un tel investissement immobilier dans la métropole valenciennoise.

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Investissement locatif Valenciennes : le choix d’une ville en plein renouveau

Ancienne ville minière dont Emile Zola s’est inspiré pour écrire Germinal, Valenciennes a subi de plein de fouet de nombreux revers économiques : démantèlement du bassin minier, fermeture d’usines à fort potentiel d’emplois notamment.

Mais depuis 2010, la communauté de commune valenciennoise a entrepris un changement de cap radical pour faire de celle que l’on appelle aussi l’Athènes du Nord pour sa richesse artistique, un électron libre de la culture, de la vie étudiante et un pôle économique dynamique et ambitieux. C’est aujourd’hui non seulement une capitale culturelle mais aussi une ville jeune et vivante où il fait bon vivre et où il est rentable de faire un investissement locatif Valenciennes, sans compter sur la création de nouvelles infrastructures, l’étendue des réseaux de transport en commun et l’aménagement de nouveaux quartiers qui donnent un véritable coup de souffle à la ville de Valenciennes.

Valenciennes : organisation et structure urbaine

Bien que la ville ait été très touchée par les bombardements durant la seconde guerre mondiale, Valenciennes a gardé sa structure originelle concentrique qui reflète son histoire.

L’hyper-centre rassemble de nombreuses petites ruelles, vestiges de la vieille ville médiévale dont on ne voit aujourd’hui que très peu de témoignages mais qui conserve le charme de l’ancien. Le centre-ville comprend trois quartiers délimités par un périphérique intérieur : Quesnoy, Delsaux et Cannoniers. Ambiance jeune et dynamique pour ce quartier ancien.

Au-delà du premier axe périphérique s’étant la ville comme elle s’est construite jusqu’à la révolution industrielle, très fortement marquée par les logements ouvriers du fait de la forte industrialisation de la région grâce au bassin minier et à l’implantation de nombreuses usines. On y trouve de nombreux quartiers très résidentiels à l’ambiance familiale avec des anciennes maisons de type coron.

Enfin, la ville nouvelle s’étend en grande périphérie. On y retrouve des quartiers résidentiels datant des années 60-70 ainsi que les quartiers récemment reconstruits avec des logements en appartement et des logements individuels, mais aussi des centres culturels, des espaces verts, des zones commerciales, des campus étudiants ou des pépinières de start-up comme l’Île Folien où le quartier a fait l’objet d’une réhabilitation complète. Il est donc intéressant de ce pencher sur un investissement locatif Valenciennes.

Valenciennes : où investir dans l’ancien ?

Si l’adage dit que tous les chemins mènent à Rome, Valenciennes, elle, est le carrefour vers les plus grandes capitales économiques d’Europe : Paris, Lille, Bruxelles, Amsterdam, Londres.

44 000 habitants pour cette ville en plein mouvement, Valenciennes fait partie d’une communauté de 35 communes organisées en cantons.

L’investissement locatif Valenciennes dans l’ancien et en particulier dans l’hyper-centre reste la meilleure option pour un investissement patrimonial sûr et rentable, en particulier autour de la place d’Armes, le quartier du parc de La Rhônelle et la basilique Notre-Dame du Saint-Cordon. Le choix de l’ancien implique bien souvent d’entreprendre des travaux mais permet également de valoriser des biens sur le long terme et garantit une plus-value plus importante.

Autre piste, investir dans des quartiers plus résidentiels datant de la révolution industrielle. Les anciennes maisons des ouvriers reprennent vie et leur charme est remis au goût du jour grâce notamment au programme « Action cœur de ville » qui permet d’investir tout en profitant d’avantages fiscaux.

L’investissement locatif Valenciennes : les clés pour comprendre le marché

Si la ville de Valenciennes n’a pas été épargnée tant par la guerre que par les bouleversements économiques et sociaux, elle est aujourd’hui un modèle de renouveau, de dynamisme culturel et économique mais aussi touristique.

La population est en constante évolution depuis les dix dernières années et les projets d’urbanisme en cours permettent de redorer l’image de la commune et la rend de plus en plus attractive.

Si le bassin d’emploi existant au début du siècle a été particulièrement touché, les projets de création de pépinières de start-up et l’installation de nouvelles grosses industries a permis de rendre Valenciennes à nouveau attractive et dynamique, attirant de plus en plus de jeunes. Le centre-ville est particulièrement prisé par les étudiants, c’est le cœur de la vie valenciennoise qui bat entre la place d’Armes et le parc de La Rhônelle.

Enfin, Valenciennes a été par le passé une ville riche culturellement grâce à Watteau, et Carpeaux eux-mêmes natifs de la ville. Elle le reste et son rayonnement perdure grâce notamment au grand projet du Musée des Beaux-Arts.

Choisir de faire un investissement locatif Valenciennes est un vrai pari sur l’avenir. Faire le choix d’un investissement patrimonial dans le centre-ville ou opter pour un quartier plus résidentiel, quel que soit le sens de votre projet immobilier, Valenciennes représente une belle opportunité, le marché immobilier des grandes villes à proximité étant soit trop cher soit saturé.

Rendement locatif à Valenciennes : ce qu’il faut savoir

Si Valenciennes est aujourd’hui une métropole très étendue, pour autant elle garde son charme de ville moyenne, à taille humaine. Le marché de l’immobilier dans les grandes villes comme Lille ou Douai ayant beaucoup augmenté ces dernières années, choisir un investissement locatif Valenciennes est une belle option, qui offre de bonnes opportunités pour un investissement pérenne.

Londres, Bruxelles, Amsterdam ne sont pas loin. Paris est facilement accessible et les nouvelles infrastructures de transports en commun permettent de circuler aisément dans toute la métropole.

Valenciennes représente donc un véritable enjeu pour les futurs investisseurs potentiels.

Dans certains quartiers, la rentabilité locative pour un appartement de deux pièces peut atteindre 7% tandis que pour une maison de trois pièces ce taux peut atteindre les 7,5%.

Pour des biens plus grands, la rentabilité locative sera moins intéressante, le taux de rentabilité étant cependant assez bon, entre 4,4% et 6%.

La loi Pinel et en particulier l’amendement Denormandie mis en place pour faciliter l’investissement locatif dans l’ancien est une aide non négligeable dans la constitution de votre projet immobilier, permettant ainsi de bénéficier d’aides fiscales conséquentes.

Loi Denormandie ou « Action cœur de ville » : qu’est-ce- c’est ?

La loi Denormandie ou « Action cœur de ville » est un dispositif qui vient en complément de la loi Pinel mise en application en 2015 pour favoriser l’investissement immobilier et la location de longue durée.

Cette loi a donc pour but d’étendre la loi Pinel pour favoriser la rénovation de l’habitat ancien avec pour principal objectif de le louer sur une durée pérenne. Cela permet de garantir la rénovation des habitations vétustes dans des immeubles anciens et demandant des investissements importants tout en optimisant fiscalement son projet immobilier grâce à des réductions sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

Ainsi, la qualité du parc locatif de la ville est améliorée et les besoins en logement sont assurés.

Tout ce qu’il faut savoir sur la loi Denormandie

Si la loi Denormandie a pour but de faciliter l’investissement locatif dans l’ancien et garantir la pérennité du parc immobilier de villes en pleine reconstruction, cette loi demande cependant de répondre à de nombreuses exigences.

Voté fin 2018, l’amendement Denormandie a pour but de mieux revaloriser les centres-villes mais aussi les zones rurales.

Conditions d’application pour bénéficier des avantages fiscaux de cet amendement :

Acquérir un bien entre le 1 er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
L’investisseur doit s’engager à louer le bien non meublé sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de location souhaitée
Respecter les plafonds de loyers et de ressources
Effectuer des travaux représentant à minima 25% du coût de l’investissement global dans une limite de 300 000 €

Pour être éligible à la loi Denormandie, vous devez donc remplir toutes ces conditions. Vous pourrez ainsi bénéficier de nombreux avantages fiscaux : une réduction d’impôt pouvant varier de 12 à 21% du prix du bien en fonction de la durée de location engagée, la possibilité de devenir propriétaire sans avoir d’apport personnel, la possibilité de louer à ses descendants / ascendants, de bénéficier de nombreuses déductions de charges de ses impôts dont la taxe foncière, l’assurance ou encore les frais de gestion locative.

Vous devez également satisfaire à la réalisation de travaux de réhabilitation de cet habitat ancien, à savoir améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou engager des travaux selon des critères précis tels que l’isolation des murs, des fenêtres, des combles, changer de chaudière…

Attention, la loi Denormandie fixe également le prix des loyers et ce en fonction de deux critères : la surface du bien et la zone dans laquelle il se situe ce qui fixe son prix au mètre carré.

Quel type de bien pour réussir son investissement locatif Valenciennes ?

Le choix de réaliser un investissement locatif Valenciennes permet d’avoir accès à des types de bien différents et de réaliser ainsi des investissements adaptés à votre budget.

Si vous souhaitez investir dans l’ancien, les quartiers de l’hyper-centre offrent de belles prestations et des appartements ou des immeubles de rapports accessibles. Le profil des potentiels locataires sera principalement étudiant.

Pour investir dans des biens locatifs avec un profil plus familial, les quartiers résidentiels situés au sud du cœur de ville offrent également de belles opportunités d’investissement locatif.

L’appartement de type 2-3 pièces reste l’option la plus rentable. En effet, seuls 33,8% des ménages sont propriétaires et la population est jeune et étudiante ce qui fait de Valenciennes une ville ouverte à un investissement locatif rentable rapidement.

Prenez contact avec notre agence pour en savoir plus sur les opportunités d’investissement et vous accompagner dans la réalisation de votre projet patrimonial.

Quel budget pour un bon investissement locatif Valenciennes ?

Pour envisager un investissement locatif Valenciennes, il est important de distinguer les différents quartiers de la ville et les différentes opportunités immobilières qu’elle propose.

L’hyper-centre reste un quartier où l’investissement sera le plus pérenne pour un projet patrimonial. Appartements ou maison, l’habitat ancien demande la plupart du temps pas mal de travaux mais la rentabilité locative en est également meilleure car le quartier est très prisé des étudiants comme des familles pour le dynamisme et la richesse de ce quartier. Les quartiers résidentiels plus au sud sont aussi de belles opportunités, notamment pour des maisons.

L’estimation du prix au m2 pour un appartement à Valenciennes est environ 1700€, tandis que pour une maison il est à 1500€.

Le loyer mensuel varie quant à lui de 7,3€ à 11,7€ du m2 en fonction de la localisation et de la prestation du bien.

Alors, pourquoi faire un investissement locatif Valenciennes ?

Idéalement située au nord de la France comme carrefour vers les grandes capitales économiques telles que Lille, Amsterdam ou Bruxelles, Valenciennes se place aujourd’hui parmi les villes à fort potentiel d’investissement dans le locatif. Grâce aux aides de l’État mises en place dans le cadre de « Action cœur de ville », les centres-villes comme les zones rurales sont en plein renouveau.

Valenciennes bénéficie de ce second souffle après avoir essuyé les nombreux revers de l’Histoire et a su se rendre attractive grâce à d’importants chantiers d’urbanisme favorisant l’installation de grandes industries, de campus étudiants performants, de pôles de compétitivités tournés vers le numérique et la logistique et de quartiers laissés à l’abandon aujourd’hui entièrement réhabilités.

Conclusion

L’investissement locatif Valenciennes possède ainsi de nombreux atouts qui sauront séduire les investisseurs qui souhaitent se lancer dans un projet immobilier.

Je voudrais en savoir plus sur vous, répondez en commentaire.

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