Acheter un bien immobilier ancien : La stratégie idéale pour investir

L’investissement immobilier requiert une stratégie à définir en amont de son achat. Certains investisseurs immobiliers veulent investir dans du neuf. En effet, ils utilisent la Loi Pinel pour acheter des appartements neufs. Ils peuvent déduire cet investissement de leurs impôts et ils se construisent un patrimoine. 

Cependant, si vous lisez cet article, c’est que vous êtes convaincu qu’acheter un bien immobilier ancien est une meilleure stratégie d’investissement. Vous savez que la réussite dans ce domaine est l’ancien. Je ne vais pas vous contredire, car je pense comme vous. 

Même si vos amis, votre famille ou vos collègues pensent que vous faites une erreur, vous avez raison de ne pas les écouter. 

Pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent réussir, il est impératif de ne pas acheter de l’immobilier locatif neuf et vous verrez pourquoi dans cet article. 

Découvrez la meilleure manière d’investir dans de l’ancien, sans se tromper et visiter que des biens immobiliers rentables. 

1. Acheter un bien immobilier ancien dans un lieu adéquat à l’investissement

Investir dans l’immobilier requiert une étude de marché approfondie de son secteur. En effet, si vous pensez vous lancer dans un investissement locatif sans avoir des connaissances du marché, vous faites fausse route. 

Vous devez étudier la demande locative de votre secteur, en mettant des fausses annonces sur LeBonCoin, par exemple. Cette démarche permet de connaitre le taux de prospect intéressé par votre logement.

Investir dans des zones peuplées

En France, plus de ¾ de la population habite en ville. Vous n’allez donc pas investir dans un logement en milieu rural, car les Français quittent la campagne pour les villes. 

En effet, peu de personnes souhaitent vivre en plein milieu de la campagne française. Les jeunes viennent chercher des emplois dans les villes ou aux alentours. Les actifs habitent proche des villes ou au sein de celles-ci. 

Certes, vous bénéficierez de prix favorables à l’investissement locatif, mais si vous ne trouvez pas de locataire à l’année, l’intérêt d’investir dans l’immobilier est nul. 

Concernant les zones peuplées, je ne conseille pas d’investir dans des grandes métropoles, car le prix pour acheter un bien immobilier ancien est souvent coûteux. 

Vous pouvez privilégier des investissements locatifs autour des villes. Privilégier des biens à une heure maximum des villes. Avec le développement des transports en commun, ces zones vont s’élargir année après année. 

Le prix d’achat sera réduit par rapport aux grandes villes et vous trouverez facilement des locataires. 

Privilégiez les zones en développement démographique

Selon moi, il est nécessaire d’investir dans des zones urbaines proches des métropoles françaises (jusqu’à 1h en transport). Cependant, acheter un bien immobilier ancien autour d’une ville qui n’attire pas d’habitants est aussi un pari risqué.  

Certaines villes en France connaissances une croissance démographique négative. Étudiez alors l’attrait de la région. Si tout est négatif, je pense qu’il faut se poser la question de l’utilité d’investir dans cette zone. 

Pour moi, la meilleure manière d’investir est de se concentrer uniquement sur les endroits qui attirent de la population. 

La meilleure façon de savoir est de regarder l’évolution démographique sur 5 ans de la ville et de la région. Une ville qui attire des nouveaux habitants est un signal positif, car ces arrivants ont directement besoin de se loger en déménageant.

Intéressez-vous maintenant aux plans de relances urbaines. Est-ce que la ville et la région mettent en place des actions pour faire venir de nouveaux habitants. Par exemple, en construisant des nouveaux logements, des infrastructures culturelles… Avec cette démarche, les villes ont généralement l’intention d’augmenter leur population.

Étudier la population pour acheter un bien immobilier ancien

Etudier la population de la ville où vous souhaitez investir est une décision stratégique pour réussir son investissement locatif.

L’âge des habitants de la zone démographique

L’étude de la population au sein d’une commune, d’un département, d’une région permet d’avoir des indicateurs sur la tendance globale. 

Avez-vous à faire à des habitants jeunes ou une population vieillissante ? Est-ce que les jeunes ont tendance à déménager ailleurs ? 

Si la population est vieillissante, est-il judicieux d’investir dans cette zone géographique ? 

L’idéal est d’acheter dans des endroits avec une population assez jeune. En effet, les jeunes louent d’abord leur bien immobilier avant d’acheter par la suite.

Le taux d’emploi dans la ville

Vous voulez investir, mais vous ne savez pas s’il est judicieux d’acheter un bien immobilier ancien dans une zone géographique précise. 

Le taux de chômage est un indicateur important pour l’investissement. En effet, un lieu sans emploi, en perte de vitesse économique est un investissement locatif dangereux. 

Personne ne souhaite louer un logement dans une zone sans aucun bassin d’emploi. Il faudra privilégier des villes avec un fort taux de travail. 

Pour cela, certains indicateurs vous aideront à faire le bon choix : 

• Le nombre d’entreprises dans la zone 
• Le secteur d’activité de ces entreprises (vont-elles durer dans le temps ?)
• Les nouvelles entreprises du secteur 

De plus, faire des logements “haut de gamme” dans des endroits avec très peu de moyens financiers est risqué. Si vos loyers pour être rentable sont élevés, peu de locataires auront la capacité financière pour payer vos logements. Vous risquez ainsi de perdre énormément de temps et d’argent pour trouver des potentiels loueurs. 

Acheter un bien immobilier ancien dans un endroit propice à l’investissement locatif est donc fondamental. Avant de vouloir investir, étudiez bien la population. Il est nécessaire de voir les tendances actuelles pour pouvoir rentabiliser au plus vite son bien immobilier.

La qualité de vie dans la ville

Toutes les années, un classement des villes avec une bonne qualité de vie est publié. Vous pouvez vous baser sur ce classement pour étudier votre zone d’investissement. 

En effet, investir dans de l’immobilier ancien dans un endroit avec une bonne qualité de vie favorisera votre recherche de locataire. 

Aujourd’hui, la population française est attentive à sa qualité de vie. Beaucoup de personnes privilégient des zones moins actives, mais avec une bonne qualité de vie, plutôt que l’inverse. L’idéal pour vous, les investisseurs, est de vous mettre à place du locataire. Que recherche un locataire qui déménage ? Il a tendance à vouloir une ville attractive ou il fait bon vivre.

De plus, la zone est-elle active ? Le locataire aura-t-il un accès à des magasins d’alimentation, des restaurants… mais aussi des lieux pour la santé comme des cabinets de médecins et des hôpitaux ? 

Si les personnes ont des jeunes enfants, il faut que des écoles soient ouvertes dans la ville ou les alentours. 

Pour acheter un bien immobilier ancien, vous devez impérativement étudier votre zone d’investissement. Malheureusement, encore beaucoup d’investisseurs pensent qu’acheter un bien pas cher est une garantie pour réussir dans l’immobilier locatif. Cependant, ils se retrouvent sans locataire, car ils n’ont pas étudié l’endroit et ils ne peuvent pas rembourser leurs crédits bancaires.

2. L’avantage d’investir dans de l’ancien

Lorsque vous voulez faire construire votre résidence principale, cela peut être judicieux d’investir dans du neuf. Au contraire, quand il s’agit d’investissement locatif, l’idéal est d’acheter un bien immobilier ancien. 

Vous n’investissez pas avec votre cœur, vous devez d’abord penser à la rentabilité locative.

Acheter un bien immobilier ancien : Un investissement moins onéreux

Les investisseurs immobiliers sont en recherche constante de biens immobiliers. Ils souhaitent augmenter la rentabilité locative. 

Investir dans du neuf est trop coûteux pour un investissement locatif. En effet, le prix est souvent multiplié par deux ou par trois selon le lieu d’investissement. Vous ne devez jamais adopter cette stratégie pour investir et espérer dégager du cash flow (du bénéfice) avec vos biens immobiliers. 

Certaines personnes pourront vous dire que la loi Pinel est un investissement dans du neuf. Oui, et c’est pour cette raison qu’il ne faut pas suivre cette méthode. En effet, même si votre achat sera rentable à la fin de votre crédit, chaque mois, vous devrez dépenser de l’argent pour compléter la différence entre le loyer payé par le locataire et le crédit à la banque. 

Votre objectif est de dégager des revenus chaque mois après avoir remboursé le crédit auprès de la banque.

Les travaux pour gagner du temps et de l’argent

Les personnes qui ne sont pas expertes en investissement locatif ont peur d’investir dans des biens avec des travaux parce qu’elles pensent que c’est trop risqué. C’est pourtant faux. 

En effet, faire des travaux est idéal lorsque vous souhaitez investir. Ils vont être un levier pour défiscaliser votre investissement et payer moins d’impôts et de charges pendant une période. De plus, ils doivent être englobés dans le crédit immobilier à la banque. 

Pour savoir si les travaux vont être coûteux, il faudra donc se poser les questions suivantes :

• L’isolation est-elle bonne ? 
• Le toit est-il à refaire ? 
• La façade est-elle en bon état ? 
• Les compteurs électriques sont-ils aux normes ? 

Voici des exemples de travaux qui peuvent être coûteux lorsque vous souhaitez investir dans un bien ancien. 

Pour avoir une estimation précise des réparations et des changements à réaliser. Je vous conseille de venir faire les visites avec un expert de la rénovation. Il pourra estimer les coûts des travaux pour que vous puissiez savoir le prix global du projet immobilier. 

Pour connaitre le taux de rentabilité interne d’un investissement immobilier, vous devez prendre en compte le prix d’achat du bien et le coût de tous les travaux à réaliser.

Acheter un bien immobilier ancien à diviser

Un investissement locatif est un bon moyen de développer son imagination. La plupart des personnes font des visites, mais ne réfléchissent pas aux évolutions possibles. En effet, ce n’est pas parce qu’un bien ne vous semble pas rentable avant la visite que vous ne pouvez pas améliorer sa rentabilité. 

Il est fréquent que des logements sont améliorés pour créer d’autres espaces à louer. Si vous visitez des grands logements anciens, posez-vous la question sur la possibilité d’en créer plusieurs. Des investisseurs achètent, puis conçoivent plusieurs logements dans un seul appartement. 

Cette technique permet d’augmenter la rentabilité locative. En effet, par exemple, au lieu de louer un grand logement 500 €, vous pouvez louer deux appartements rénovés à 400 € chacun.

L’ancien pour investir dans des immeubles

Acheter des immeubles est peut-être pour vous encore un rêve et vous pensez sûrement que je ne connais pas l’immobilier.

Cependant, si je vous disais qu’acheter un bien immobilier ancien permet à des personnes d’investir dans des immeubles moins cher que des appartements neufs ; je ne parle évidemment pas des immeubles d’affaires en plein cœur du quartier de La Défense, mais d’immeubles d’habitations. 

Un immeuble avec 4 ou 5 appartements est souvent moins cher à l’achat qu’un seul appartement neuf. En France, vous pouvez trouver facilement des immeubles à moins de 200 000 €. 

Cette technique permet de percevoir plusieurs loyers et d’augmenter votre rentabilité. Vous percevrez les loyers de plusieurs locataires en même temps et votre crédit à la banque ne sera pas excessif.  

En plus, si vous bénéficiez d’espace, vous pourrez appliquer la technique précédente, la division des biens. Vous créerez alors encore plus de logements et vous démultiplierez vos rentrées d’argent. 

Acheter un bien immobilier ancien est sans aucun doute la meilleure manière pour dégager des revenus locatifs avec l’immobilier. 

En effet, les prix sont moins chers, vous pourrez faire des travaux pour défiscaliser, vous avez la possibilité de créer des espaces pour augmenter le nombre d’appartements. Mais surtout, vous pourrez investir dans des immeubles d’habitations.

Conclusion

Dans cet article, vous avez vu l’intérêt d’investir dans l’immobilier ancien. 

Cet investissement locatif demande une connaissance de son secteur. En effet, il est primordial d’étudier l’évolution du lieu où vous souhaitez investir. Pour faire le bon choix, étudiez aussi la croissance démographique et la tendance de la population pour savoir si vous devez de la location courte durée ou à l’année. 

De plus, acheter un bien immobilier ancien est la meilleure solution pour vivre de l’immobilier avec des revenus passifs générés grâce aux loyers des locataires. 

Cette technique permet d’investir dans des immeubles qui dégagent un profit mensuel plus élevé que du neuf. 

Et vous, pensez-vous qu’investir dans de l’ancien est une bonne stratégie ? Voulez-vous apprendre à investir dans de l’ancien ? 

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