Estimer son bien immobilier [Vendre au juste prix]

Pour vite vendre son bien immobilier, le vendeur d’un appartement ou une maison doit estimer son bien immobilier pour en évaluer le prix.

Ce dernier doit être le plus juste et ne pourra donc pas être fixé de façon arbitraire.

Vous avez un logement à mettre sur le marché et vous souhaitez connaître les démarches à  adopter pour estimer son prix de vente ?

Découvrez dans cet article les critères sur lesquels vous baser. Lisez également avec attention les réflexes à adopter et surtout mettez-les en œuvre !

1. Estimer son bien immobilier : Les points importants à connaître

Avant d’entrer dans le vif du sujet, vous devez dès maintenant être conscient qu’il n’y a ni de vrai prix, ni de prix parfait pour la vente de votre bien immobilier. Le bon prix est celui grâce auquel vous dénicherez au plus vite un acquéreur.

Le bon prix, c’est aussi celui qui tient compte de la valeur de l’appartement ou de la maison. De la même façon qu’il ne doit pas surévaluer le logement, il ne doit pas non plus le sous-évaluer.  Par ailleurs, n’espérez pas obtenir un prix unique pour une estimation de votre bien.  Dans les faits, vous noterez même une forte variation entre leurs différentes appréciations quand il s’agit d’estimer son bien immobilier.

Pour trouver le bon prix de vente de votre logement, vous devez également faire preuve d’objectivité et bannir toute affectivité.  Vous devez être capable de considérer des critères factuels et réalistes. 

Il n’est pas exclu de trouver un acheteur qui tombera amoureux de votre bien au point de ne pas se soucier de l’acheter au prix fort. Cependant, c’est une probabilité sur laquelle il vaut mieux ne pas compter ! 

Si vous désirez vendre le logement en question au plus vite, faites la part des choses.  En fixant le bon prix, vous conclurez alors la transaction dans les meilleurs délais. Retenez qu’en moyenne, le délai requis pour trouver preneur pour un logement mis sur le marché est de trois mois. Mais, ne vous étonnez pas de vendre votre bien immobilier en quelques semaines. Cela signifiera tout simplement que vous avez su fixer le bon prix pour un bien recherché !

Pour finir, ne vous basez surtout pas sur un prix au mètre carré pour estimer la valeur de votre logement. En effet, multiplier le prix du mètre carré par la surface ne tient pas compte des caractéristiques du bien. C’est donc une méthode imprécise.

2. Définir vous-même le prix de vente

Vous pouvez déterminer le prix de vente de votre maison ou appartement vous-même. Voici comment procéder pour estimer son bien immobilier !

Déterminer le prix de revient

Tout d’abord, vous devez calculer le prix de revient de votre logement. Cette détermination se fait en calculant le prix et les frais d’acquisition ainsi que le coût de réalisation des travaux.

Par frais d’acquisition, entendez les droits de mutation à titre onéreux ou encore les honoraires de notaires.

Notez qu’ici, vous ne devez pas prendre la charge du crédit immobilier de même que les intérêts d’emprunt en considération.

Estimer son bien immobilier : La comparaison des prix

Comparer le prix de vente est une méthode idéale pour se faire un premier avis sur le prix de vente pratiqué dans votre ville ou dans votre secteur. Vous devez estimer ce tarif avec des biens similaires au vôtre.

Les annonces immobilières

Dès que vous aurez calculé le prix de revient de votre bien immobilier, il faudra passer à l’étape suivante. Celle-ci consiste à comparer les prix de vente des biens ayant les mêmes caractéristiques et se trouvant dans le même secteur. 

Pour ce faire, n’hésitez pas à jeter un coup d’œil sur les annonces immobilières publiées dans votre quartier. Cependant, cela vous permettra seulement de vous faire une première idée et il faudra poursuivre vos investigations.

Pourquoi ? Tout simplement parce que ces annonces montrent les prétentions des autres vendeurs et non le véritable prix de vente des biens.

Les sites de comparaisons

Nous vous conseillons de vous rendre ensuite sur des sites de comparaison réputés. Par exemple, Castrorus.com propose l’historique détaillé des annonces immobilières accompagné de l’évolution progressive des prix.  En consultant ce site, vous aurez donc une meilleure idée des tarifs de vente des autres biens de votre localité. 

Poursuivez votre recherche en vous servant du service Patrim de l’administration fiscale. Vous pouvez accéder à cet outil sur le portail impots.gouv.fr. Vous consulterez ainsi les références portant sur les ventes de logements similaires au vôtre dans le même secteur.  Attention ! Le service Patrim n’est en aucun cas destiné à estimer votre bien, mais à vous permettre de comparer votre prix avec celui des autres vendeurs.

Pour estimer son bien immobilier vous pouvez encore vous rendre sur le portail Immoprix.com. Vous y trouverez les prix de logements qui ont été recensés par les notaires sur tout le territoire français, à l’exception de la région parisienne.  Et si votre bien se situe en Ile-de-France, vous pouvez toujours recourir au service payant Immo Notaire Argus proposé par les notaires. Pour 10 euros, vous aurez alors un accès complet à toutes les données relatives aux ventes de biens immobiliers dans la région.

3. Déléguer l’estimation de son bien immobilier

Vous pouvez décider de vous passer d’un professionnel et estimer vous-même le prix de vente de votre maison ou appartement. Mais, si vous le souhaitez, sachez que vous n’aurez aucun mal à trouver la bonne personne qualifiée ou le bon instrument pour vous donner le bon prix de vente.

Les outils en ligne

Des outils d’estimation sont mis à votre disposition par de nombreux sites internet. Bien évidemment, certains sont plus complets et donc plus efficaces que d’autres. Mais, ils présentent tous l’avantage d’être non payants.

De plus, vous pourrez les retrouver rapidement en lançant une recherche sur Google. Nous vous recommandons de ne pas vous fier exclusivement à de tels outils. Servez-vous-en plutôt pour vous faire une première estimation.

Les agences immobilières

Il est aussi possible de faire estimer son bien immobilier par une agence immobilière.  En principe, cette estimation doit être gratuite même s’il n’est pas rare de tomber sur des agences qui la facturent. 

Retenez surtout que vous ne serez d’aucune manière tenu de confier la vente du bien au professionnel l’ayant estimé.  Mais, bien entendu, vous vous doutez bien que l’agent immobilier déterminera le prix de votre bien en espérant décrocher le mandat de sa vente !

C’est d’ailleurs pour cette raison que vous devez faire preuve de prudence et demander plusieurs avis. En effet, des agents n’hésiteront pas à surestimer la valeur de votre bien pour s’en voir confier le mandat de vente.

Estimer son bien immobilier : Le notaire

Vous pouvez encore recourir aux services d’un notaire pour la détermination de la valeur de votre bien immobilier. N’oubliez pas que ces professionnels enregistrent les transactions effectuées par le passé. Ils ont une profonde connaissance du marché et sont à même de fournir des comparaisons précises. Vous trouverez même des notaires ayant le label d’expert en évaluation immobilière Notexpert. 

Un notaire à qui vous vous adressez pour l’estimation de votre logement peut vous délivrer un certificat d’expertise ou avis de valeur. Cela consiste à faire une estimation sur dossier sans avoir préalablement inspecté l’appartement ou la maison en question. Ce type d’estimation n’engage pas la responsabilité du notaire.

Par contre, vous pouvez demander une expertise détaillée. Celle-ci consistera à réaliser un audit précis de la valeur du logement. Pour ce faire, il prendra notamment appui sur les photos et des comparaisons avec des transactions semblables.  L’expertise détaillée vous reviendra bien plus chère que l’avis de valeur, mais engagera la responsabilité juridique du notaire. 

C’est suivant la nature du bien et le temps nécessaire à son audit que sont déterminés les tarifs.  À titre indicatif, prévoyez de débourser autour de 500 euros hors taxes pour un appartement parisien classique. Retenez que les prestations d’expertise ne font l’objet d’aucune réglementation et ne sont donc pas fixées par la loi.

L’avis de l’expert immobilier

Il vous reste enfin la possibilité de vous adresser à une société spécialisée dans l’expertise complète d’un bien immobilier. Elle confiera cette tâche à un expert diplômé sur les lieux. Le professionnel procédera à l’analyse précise de la valeur de votre bien en prenant en considération tous les éléments qui influent sur un prix de vente.  Une fois son travail achevé, il vous fera parvenir un dossier fourni, d’une vingtaine ou trentaine de pages.  C’est donc une prestation qui pourrait vous être facturée à plus de 1 000 euros.

4. Les facteurs qui influent sur le prix de vente

Nous allons à présent aborder les critères dont il faut tenir compte dans la détermination du prix de vente d’un appartement ou d’une maison.

La localisation du bien

L’emplacement du bien immobilier est sans doute le premier élément considéré par l’acheteur.  Votre logement a beau être… beau, s’il se trouve dans un coin reculé, il sera difficile de trouver rapidement preneur !

Dans ce cas, vous n’avez pas d’autre choix que de revoir à la baisse son prix par rapport à un bien semblable dans un secteur recherché.  Les logements se trouvant dans une ville dynamique en termes d’emploi sont très demandés. De même, les acheteurs sont attirés par les biens se trouvant dans une zone desservie par les transports en commun et proches des écoles et de services.

Ce que vous devez savoir à propos de l’emplacement du logement, c’est que son environnement est scruté de près par tout potentiel acheteur.  Si votre bien se trouve dans un secteur bruyant ou non éloigné de la circulation, son prix de vente en prendra inévitablement un coup. 

La superficie du logement et ses pièces

Pour estimer son bien immobilier, la surface du bien immobilier  a évidemment un impact sur son prix de vente.  Vous devez tenir compte de la surface habitable dans l’estimation de votre logement et non la surface au sol. 

De plus, vous devez tenir compte des pièces du logement, en particulier de leur aménagement et répartition. Sachez que le prix du logement pourrait baisser de l’ordre de 20 % si les chambres sont mal agencées. De plus, dans le cas où des chambres ou la pièce à vivre seraient petites, vous devriez accepter de revoir le prix du logement à la baisse.

L’état du bien immobilier

La qualité du logement est un autre critère majeur de détermination du prix de vente d’un bien immobilier.  Il est clair qu’un appartement ou une maison en bon état trouvera vite preneur et à un bon prix, au contraire d’un logement en mal entretenu. 

Le prix de votre bien ne baissera pas énormément s’il est seulement question d’y réaliser quelques travaux de rafraîchissement.

Par contre, s’il est question de le rénover entièrement, vous aurez toutes les peines du monde à trouver un acquéreur, à moins que le prix que vous demanderez soit très bas.

La consommation énergétique du logement

Lorsque votre logement consomme plus d’énergie qu’il n’en faut, cela n’agit que négativement sur l’environnement. En effet, le prix de vente baissera.   Si votre bien est classé en catégorie F ou G à la suite des diagnostics de performance énergétique, sa valeur diminuera drastiquement. Attendez-vous ainsi à une décote de l’ordre de 20 % par rapport à un logement semblable classé dans une meilleure catégorie. 

Si votre logement respecte les règles énergétiques, dans ce cas, il sera classé soit en catégorie A, soit en catégorie B. Alors, vous le vendrez alors bien plus cher.

La vue et l’exposition

Les autres critères essentiels à prendre en considération pour estimer son bien immobilier est la vue, le vis-à-vis et l’exposition.  Par exemple, un logement en bord de mer se vendra plus cher qu’un appartement avec une vue sur des bâtiments. 

La non-présence de vis-à-vis aide également à valoriser le bien.

Enfin, les acheteurs s’intéressent davantage à un appartement exposé plein sud et lumineux  qu’à un logement sans luminosité.

Conclusion

Vendre un bien immobilier est souvent une mission difficile. Aujourd’hui, il est facile d’estimer son bien immobilier. 

Vous pouvez étudier les tarifs de votre secteur ou faire confiance à des experts de l’estimation immobilière. De plus, de nombreux critères sont étudiés pour estimer le prix de vente. 

Avez-vous déjà vendu un bien immobilier ? Avez-vous des difficultés pour vendre votre logement ? 

J’aimerais avoir votre réponse en commentaire. 

Partagez cet article pour aider vos amis à estimer le prix de vente de leur bien immobilier.

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